Zrównanie bonifikat przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność

13 lutego 2019 r. weszła w życie kolejna nowela ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność tych gruntów.

Zgodnie z poprzednim brzmieniem ustawy, bonifikata w przypadku jednorazowej spłaty opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, będących poprzednio własnością Skarbu Państwa wynosiła maksymalnie 60 %. Jednocześnie w odniesieniu do gruntów należących do Jednostek Samorządu Terytorialnego, ustawa dała samorządom dowolność w określeniu bonifikaty. Samorządy w różny sposób skorzystały z tego uprawnienia. Część przyjęła bonifikaty do maksymalnie 60 %, część przewidziała wyższe – np. Warszawa w wysokości 98 % oraz Gdańsk 95%. A część jeszcze żadnych. Spowodowało to znaczne dysproporcje w uprawnieniach właścicieli nieruchomości objętych przekształceniem. Przykładowo w Warszawie, byli oni uprawnieni do bonifikaty na poziomie 98 %, przy czym właściciele nieruchomości leżących często przy tej samej ulicy, a które były wcześniej własnością Skarbu Państwa mieli prawo jedynie do 60 % bonifikaty, płacili zatem za przekształcenie 38 % więcej niż ich sąsiedzi.    

Na skutek wprowadzonej zmiany, w przypadku, gdy JST podjęła uchwałę o wysokości bonifikaty wyższej od bonifikaty przewidzianej dla gruntów Skarbu Państwa (maksymalnie 60 %), to w takim wypadku właściwy wojewoda niezwłocznie, w drodze zarządzenia, podwyższa stawki procentowe bonifikaty, zrównując je z bonifikatami przyznanymi w stosunku do gruntów Jednostek Samorządu Terytorialnego. W przypadku, gdy przed dniem wejścia w życie noweli, właścicielowi nieruchomości objętej przekształceniem, będącej wcześniej własnością Skarbu Państwa przyznano bonifikatę niższą, wynikającą z ustawy, a następnie właściwy wojewoda podwyższył tą bonifikatę, właściwy organ zobowiązany jest do naliczenia wyższej bonifikaty i zwrotu właścicielowi wpłaconej przez niego różnicy.

Jednak w przypadku, gdy Jednostka Samorządu Terytorialnego nie uchwali żadnej bonifikaty lub przewidzi bonifikatę na niższym poziomie niż bonifikata w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, dysproporcja i tak wystąpi. W tym wypadku właściciele nieruchomości objętych przekształceniem, będące poprzednio własnością Skarbu Państwa, będą w lepszej pozycji, z uwagi na przysługującą im bonifikatę w wysokości maksymalnie 60 %. Nie mniej wynika to z tego, że ustawa nie może narzucić JST poziomu bonifikaty, brak jest również zasadności w obniżaniu bonifikaty przyznanej ustawowo w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa. 

W związku z wątpliwościami i rozbieżnościami w praktyce, dotyczącymi zastosowania powyższej bonifikaty do stanowisk postojowych oraz garaży, nowela wprowadziła zapis, zgodnie z którym w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa bonifikaty przewidziane w ustawie obejmują również opłaty z tytułu przekształcenia stanowisk postojowych i garaży. W odniesieniu do gruntów JST wskazano, że bonifikaty te mogą obejmować opłaty przekształceniowe wnoszone za stanowisko postojowe i garaże, wobec czego przyjąć należy, że kwestie te ostatecznie rozstrzygać będzie organ danej JST w uchwale.

Jeżeli przed dniem wejścia w życie noweli nie naliczono bonifikaty za stanowiska postojowe i garaże, położone na gruntach będących wcześniej własnością Skarbu Państwa, właściwy organ zobowiązany jest do naliczenia stosownej bonifikaty i zwrotu właścicielowi tych gruntów wpłaconej przez niego różnicy, wynikającej z nieuwzględnienia bonifikaty. Nie ma to zastosowania do garaży i miejsc postojowych zlokalizowanych na gruntach będących wcześniej własnością JST, bowiem o objęciu bonifikatą tego typu nieruchomości decydować będzie ostatecznie JST.

W związku z licznymi wątpliwościami i rozbieżnościami w praktyce, nowela przewidziała również, że do ustalenia wysokości rocznej opłaty przekształceniowej za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, przyjmuje się stawkę procentową w wysokości 1% ceny nieruchomości gruntowej. Postępowania w sprawie ustalenia lub aktualizacji stawek od powyższych nieruchomości, wszczęte i niezakończone do czasu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność tego prawa, umarza się z dniem wejścia w życie noweli tj. z dniem 13 lutego 2019 r.

Nowela przewidziała również termin 6 miesięczny liczony od 13 lutego 2019 r. na ustalenie przez właściwy organ stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania, w przypadku gdy w dniu 13 lutego 2019 r.  jest ona niezgodna z art. 72 ust. 3 pkt. 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ zawiadamia użytkownika wieczystego na piśmie o wysokości nowej stawki, począwszy od 1 stycznia 2019 r.

Nowela wprowadziła również zapis, który ma na celu umorzenie postępowań mających na celu podwyższenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wszczętych pod koniec 2018 r., które to działania miały na celu docelowo podwyższenie opłaty przekształceniowej. Zgodnie z nowelą, jeżeli postępowanie takie zostało wszczęte po 5 października 2018 r. , a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym, nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją, co więcej powyższe postępowania nie zakończone do dnia wejścia w życie noweli tj. do dnia 13 lutego 2019 r. umarza się.