Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – wrzesień 2024

1. Kolejny projekt zmian w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, w zakresie budowy placów zabaw

We wrześniu Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało drugi projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie możliwości budowy placu zabaw dla dzieci na innej działce niż powstający budynek wielorodzinny, która to działka będzie własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W tym projekcie resort przewiduje, że możliwe będzie budowanie placów zabaw dla dzieci na innej działce, przy spełnieniu łącznie dodatkowych następujących warunków:

• odległość od najdalszego wejścia do budynku do wejścia na plac zabaw dla dzieci ma wynosić nie więcej niż 750 m, liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych;
• powierzchnia placu zabaw dla dzieci ma wynosić co najmniej 200% powierzchni wymaganej standardowo dla placu – jest to wzrost powierzchni o 50 punktów procentowych względem poprzedniego projektu rozporządzenia;
• plac zabaw dla dzieci ma znajdować się na poziomie terenu.

Przy czym usunięto punkt, który nakładał wymóg zapewnienia dostępności placu zabaw dla dzieci przez cały okres użytkowania budynku lub zespołu budynków, z uwagi na zgłaszane wątpliwości co do jego stosowania i późniejszej możliwości egzekwowania.

W nowym projekcie rozporządzenia dodano także do § 40 nowy ustęp 17, zgodnie z którym projekt zagospodarowania działki lub terenu przewidujący wykonanie placu zabaw dla dzieci na innej działce niż projektowany jest budynek lub zespół budynków, podlega uzgodnieniu z właścicielem tej działki. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że wprowadzono go w celu lepszego zabezpieczenia interesów przyszłych mieszkańców projektowanego budynku oraz bardziej przejrzystej możliwości weryfikacji dokumentów przez organy administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii stworzy Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami z cenami transakcyjnymi na rynku nieruchomości

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw. Zmiana ma na celu utworzenie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami („Portal DOM”). Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to IV kwartał 2024 r.

Portal DOM ma zapewnić obywatelom dostęp do wiarygodnych i aktualnych danych o cenach transakcyjnych mieszkań, w celu ułatwienia decyzji zakupowej mieszkania oraz wzmocnienia pozycji negocjacyjnej potencjalnych kupujących. Ministerstwo wskazuje, że obecnie portale ogłoszeniowe zawierają ceny ofertowe, które mogą znacząco odbiegać od wartości rynkowych i mogą być manipulowane.

Za prowadzenie Portalu DOM będzie odpowiedzialny Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który prowadzi Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a więc inne narzędzie ochrony osób kupujących mieszkania. W związku z tym Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jest automatycznie informowany o transakcjach przez deweloperów i banki, które zgłaszają dane o transakcjach. Dzięki temu nie trzeba będzie tworzyć nowego systemu, a jedynie rozszerzyć już istniejący, co będzie szybsze i tańsze w realizacji.

W Portalu DOM będą gromadzone następujące informacje:

• z rynku pierwotnego dotyczące umów w zakresie mieszkań i domów jednorodzinnych objętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych obowiązanych do zgłaszania danych do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
• z rynku pierwotnego dotyczące umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych nieobjętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych (głównie deweloperów) nieobjętych obowiązkiem zgłaszania danych do Ewidencji,
• z rynku pierwotnego i wtórnego przekazywane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Ponadto Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia, że dane jednostkowe gromadzone w Portalu DOM są objęte ochroną danych osobowych i nie będą udostępniane. Warto również podkreślić, że z upływem 6 lat od ich przekazania dane osobowe nabywcy (w tym PESEL), numer księgi wieczystej oraz dane identyfikujące akt notarialny, będą całkowicie usuwane z systemu. Natomiast nie będą usuwane jedynie możliwe do wygenerowania na podstawie numeru PESEL dane dotyczące roku urodzenia oraz płci nabywcy.

Ze względu na czas niezbędny do stworzenia Portalu DOM, rozpocznie on swoją działalność po upływie 20 miesięcy od ogłoszenia ustawy, przy czym pełna funkcjonalność serwisu zostanie osiągnięta dopiero po odpowiednim zasileniu danymi, które będą wpływać wraz z zawieranymi transakcjami rynkowymi.

3. Uproszczona budowa na terenach dotkniętych powodzią

Ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1190) (dalej jako „Ustawa”) wprowadza szczególne, prostsze i szybsze procedury administracyjne, dotyczące remontu, rozbiórki i odbudowy zniszczonych lub uszkodzonych obiektów budowlanych na terenach zniszczonych w skutek działania żywiołu.

Przepisy Ustawy będą miały zastosowanie do osób prywatnych oraz przedsiębiorców, których budynki ucierpiały przez powódź. Stosowanie Ustawy nie jest uzależnione od tego czy na danych terenach wprowadzono stan klęski żywiołowej, a od wydania przez Prezesa Rady Ministrów rozporządzenia. W tym rozporządzeniu zostaną wymienione gminy i miejscowości, w których obywatele będą mogli skorzystać z uproszczonych, a przez to szybszych, zasad odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych. Rozporządzenie to będzie obowiązywało maksymalnie przez 24 miesiące. Na moment publikacji artykułu nie wydano jeszcze tego rozporządzenia, lecz trwają prace nad jego sporządzeniem.

Ustawa gwarantuje brak formalności dla remontów budynków o kubaturze do 1000 m³ i wysokości nieprzekraczającej 12 metrów nad poziomem terenu. W przypadku większych obiektów budowlanych konieczne będzie zgłoszenie zamiaru przeprowadzenia prac do właściwego starosty. Należy również odróżniać remont od odbudowy i przebudowy. Remont dotyczy prac polegających jedynie na naprawie lub wymianie elementów budynku, natomiast odbudowa oznacza odtworzenie budynku w całości lub części.

Jeśli budynek został poważnie uszkodzony i zwykły remont nie wystarczy, aby przywrócić go do użytkowania, możliwe będzie jego odbudowanie w przyśpieszonym trybie. W przypadku odbudowy obiektów liniowych (z wyjątkiem linii kolejowych o znaczeniu państwowym określonych na podstawie ustawy o transporcie kolejowym), budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych i obiektów budowlanych o kubaturze mniejszej niż 1000 m³ i nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu, proces odbudowy nie będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, ale konieczne będzie zgłoszenie.

W zgłoszeniu należy określić zakres i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Ustawodawca przewidział możliwość odbudowy budynku zarówno w dotychczasowym miejscu, jak i na terenie tej samej gminy w innym miejscu wskazanym w miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zgłoszenie odbudowy wymaga dołączenia szkiców i rysunków. Natomiast w przypadku odbudowy budynku w innym miejscu konieczne będzie dołączenie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego sporządzonego w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego. Uproszczona procedura zgłoszenia nie wymaga dołączania innych dokumentów, które w normalnych warunkach byłyby niezbędne.

Warto nadmienić, że starosta może nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inne przepisy prawa lub spowodować: (i) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia; (ii) pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury; (iii) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych; (iv) wprowadzenie, utrwalenie albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W przypadku odbudowy budynków większych niż 1000 m³ lub wyższych niż 12 metrów, konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W takim przypadku proces również został uproszczony. Do wniosku należy dołączyć jedynie projekt architektoniczno-budowlany oraz szkic usytuowania budynku, które będą sporządzone w sposób nienaruszający ustaleń aktów prawa miejscowego. Starosta będzie miał 14 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co w porównaniu z normalnym trybem, który może trwać nawet kilka miesięcy, znacznie skraca cały proces. Ponadto taka decyzja o pozwoleniu na budowę ma natychmiastowy rygor wykonalności.

Do użytkowania obiektu budowlanego, na odbudowę którego było wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu odbudowy. Jeśli odbudowa była realizowana na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, to do takiego zawiadomienia należy dołączyć dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanej odbudowy obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami, protokoły badań i sprawdzeń oraz powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.

Należy pamiętać o tym, że korzystanie z uproszczonej procedury w celu remontu lub odbudowy obiektu budowlanego nie zwalnia inwestora z obowiązku przestrzegania przepisów dotyczących warunków technicznych, czy innych przepisów prawa budowlanego.