Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – Wrzesień 2022

1. Zniesienie obowiązku pozyskania pozwolenia na budowę wszystkich domów jednorodzinnych już w 2023 r.

Rząd planuje zlikwidować pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych bez jakichkolwiek ograniczeń powierzchni. Projekt nowelizacji ustawy upraszczającej przepisy budowlane opublikowano 17 sierpnia 2022 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów. Na stronie Kancelarii prezesa RM wskazano, iż projekt stanowi kolejny etap upraszczania i przyspieszania procesu inwestycyjno-budowlanego. Zaznaczono, że podstawowym założeniem nowelizacji jest dalsze zmniejszenie obciążeń zarówno w stosunku do inwestorów, jak też organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Jak wskazuje Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda „Ustawa będzie wprowadzona na jesieni, w najbliższych miesiącach, a wprowadzimy ją w życie wraz z 1 stycznia 2023 roku”.

Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw ma  rozwiązać kwestie nadmiernego obciążenia inwestorów w ramach procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, dokonywania zgłoszenia oraz oddawania obiektów budowlanych do użytkowania, związanego z nadmiernym wydłużaniem postępowań budowlanych, nadmiernego formalizmu prawnego czy przeciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgodnie z projektem, odpowiedzialność za realizację obiektu powyżej 70 mkw. będzie spoczywać głównie na kierowniku, którego zadaniem będzie nadzór budowy. Budowa domu będzie podlegać jednak kilku kluczowym ograniczeniom:

• budowany dom musi być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, nie na sprzedaż,
• obiekt może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje – dozwolone są tu różne kombinacje, np. parter z piwnicą, parter z użytkowym poddaszem, parter czy też dwie pełne kondygnacje,
• pozwolenia na budowę nie wymagają jedynie wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Planowana nowelizacja nie oznacza jednak pełnego odformalizowania procesu budowy domu, dalej koniecznym będzie uzyskanie i posiadanie:

• decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• mapy do celów projektowych,
• opinii geotechnicznej,
• projektu budowlanego (projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny).

Obligatoryjnym elementem pozostaje obecność kierownika budowy, który ma za zadanie m.in. zakończyć projekt polegający na potwierdzeniu przez kierownika budowy możliwości oddania budynku do użytku i gotowości do zamieszkania.

Planowane zmiany przyczynią się zapewne do znacznej oszczędności czasu jak również pieniędzy osób zainteresowanych budową domu. Pozostaje jednak pytanie czy regulacja ta odnajdzie liczne grono odbiorców. Analizując bowiem dotychczasową praktykę w zakresie budowy domów bez uzyskania pozwolenia, należy zauważyć, iż od początku roku 2022 zgłoszono do budowy 383 takie domy w skali całego kraju, przy jednoczesnym uzyskaniu przez Polaków od stycznia do maja 2022 łącznie 42,1 tys. pozwoleń na budowę domów. Dodatkowo, scedowanie wyłącznie na kierownika budowy nadzoru procesu budowy i przekazania budynku do użytku może doprowadzić do szeregu nadużyć ze strony inwestorów, a konsekwencją zmiany przepisów będzie przerzucenie całej odpowiedzialności za poprawność zgłoszonej dokumentacji z urzędów na inwestora i kierownika budowy.

2. Czy przekształcanie budynków biurowych w mieszkaniowe będzie łatwiejsze?

Na początku sierpnia 2022 r. minister Waldemar Buda ogłosił prace nad projektem ustawy, która ma ułatwić przekształcanie budynków biurowych i supermarketów w budynki mieszkalne, co ma być odpowiedzią rządu na kryzys mieszkaniowy, rosnące ceny mieszkań i ograniczoną ich dostępność. Projekt ustawy, zgodnie z zapowiedziami ministra, w III kwartale tego roku, czyli do końca września, ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów.

Zgodnie z założeniami projektu, przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlowego, lub ich części w związku ze zmianą sposobu użytkowania (takiego budynku lub jego części) na budynek mieszkalny nie będzie wymagać decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, z wyjątkiem prac dotyczących elementów konstrukcyjnych budynku.

Ułatwienia dotyczące przekształcania funkcji budynków biurowych i handlu na mieszkalne nie będą miały zastosowania do zabytków.

Co więcej, projekt wprowadza zmiany do tzw. specustawy mieszkaniowej i rozszerza zakres jej stosowania o tereny, na których są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. lub na których są zlokalizowane budynki biurowe. Inwestycja na podstawie proponowanych przepisów będzie musiała spełniać standardy realizacji inwestycji mieszkaniowej określone w specustawie mieszkaniowej (lub lokalne standardy, jeśli zostały określone przez gminę) w szczególności w zakresie dostępu do mediów, środków transportu, szkół i terenów rekreacji.

Jeśli lokale mieszkalne lub inne użytkowe powierzchnie mieszkalne będą realizowane na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej obejmującej tereny, na których są lub mogą być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. lub na których są zlokalizowane budynki biurowe, inwestor będzie uprawniony do sprzedaży, wynajmu oraz użyczenia takich powierzchni pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 5% łącznej powierzchni użytkowej wszystkich powierzchni mieszkalnych zrealizowanych na podstawie tej uchwały.

Według projektu ustawy nowe przepisy będą stosowane przez okres dwóch lat od dnia wejścia w życie. Powyższe jest uzasadnione ich szczególnym znaczeniem, biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym.

Projekt nie rozwiąże wszystkich problemów z jakimi boryka się branża deweloperska, nie mniej deweloperzy projektowane założenia oceniają pozytywnie, jako jeden ze środków, który w pewnym zakresie zaradzi jednemu z problemów tej branży, którym jest bardzo ograniczona dostępność terenów pod inwestycje mieszkaniowe.

3. Pomysł rządu na uproszczenie procedur administracyjnych.

5 lipca 2022 r. Rada Ministrów przyjęła tzw. tarczę prawną, czyli projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu uproszczenia procedur administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców. Celem projektu jest uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych. Projekt przewiduje przede wszystkim uproszczone postępowanie, w tym milczące zakończenie postępowania albo milczącą zgodę, w szerszym zakresie będzie również wdrażana elektronizacja.

Projekt wprowadza postępowanie uproszczone oraz milczący sposób załatwienia sprawy w postępowaniach stosunkowo prostych, w których zazwyczaj występuje jedna strona. Postępowanie dowodowe ma nieskomplikowany charakter, natomiast decyzje zapadają często w oparciu o dokumenty dołączone przez stronę do wniosku lub na podstawie informacji z publicznych rejestrów.

O ile kierunek zmian jest słuszny i prawidłowy a co więcej bardzo potrzebny, sam projekt sprawia wrażenie chaotycznego, stanowiąc swoisty zbiór dość przypadkowych interwencji legislacyjnych. Projekt nie rozwiązuje wszystkich głównych problemów z jakim borykają się obywatele i przedsiębiorcy jakimi są m. in. brak jednolitości tych samych procedur w różnych urzędach, nadmierna i często dublująca się sprawozdawczość, braki kadrowe w urzędach. Projekt wymaga zatem doprecyzowania i systemowego uzupełnienia, celem kompleksowego zaadresowania głównych i podstawowych utrudnień w prowadzonych postępowaniach administracyjnych.

4. Grzywna za brak świadectw charakterystyki energetycznej.

15 września 2022 r. Sejm uchwalił nowelę ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane.

Podczas prac nad nowymi przepisami wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński wyjaśniał, że nowela ma na celu dostosowanie polskiego prawa do przepisów Unii Europejskiej dot. charakterystyki energetycznej budynków. Zaznaczył, że regulacje wynikają m.in. z konieczności poprawy skuteczności obecnego systemu oceny efektywności energetycznej budynków w Polsce, wskazując jednocześnie, że

„Celem zmian jest to, by w Polsce powstawały budynki o jak najwyższych parametrach cieplnych, z nowoczesnymi, dobrej jakości ekologicznymi rozwiązaniami, co przyczyni się do oszczędności energii, zmniejszenia kosztów eksploatacji budynków”.

Nowela wprowadza obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla każdego budynku indywidualnego czy wielorodzinnego. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, będą mieli obowiązek przekazania odpowiednio nabywcy albo najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej a w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Nowela zakłada też m.in. wprowadzenie zmian dotyczących wymagań związanych z kontrolą systemów ogrzewania i systemów klimatyzacji, które rozszerzają zakres systemów objętych obowiązkiem kontroli (dotyczyć to będzie systemów o mocy ponad 70 kW.).

Umożliwiony ma być też powszechny dostęp do podstawowych informacji zawartych w świadectwach charakterystyki energetycznej gromadzonych w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a także podniesiona zostanie jakość merytoryczna sporządzanych świadectw charakterystyki energetycznej (dotyczyć to będzie także protokołów sporządzanych z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji).

Ponadto inwestorzy (w tym deweloperzy i inwestorzy indywidualni) będą musieli dołączać świadectwa charakterystyki energetycznej budynków do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Rozwiązanie to dotyczy niektórych grup budynków.

Wprowadzony ma być też obowiązek montażu w określonych budynkach systemów automatyki i sterowania, zgodnie z przepisami unijnymi.

Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.