Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – sierpień 2021

1. Likwidacja użytkowania wieczystego również dla przedsiębiorców

Ministerstwo Rozwoju poinformowało o pracach nad nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami, której celem jest przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe we własność. Wskutek powyższego, w Polsce zniesione zostanie użytkowanie wieczyste gruntów, które przekształci się w ich własność. Zgodnie z zapowiedziami uwłaszczenie ma być odpłatne i nastąpić z mocy prawa. Ministerstwo zakłada, że projekt ustawy uwłaszczającej zostanie przyjęty przez rząd w pierwszym kwartale 2022 r.

Komentarz: W 2019 roku przekształcono użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Mimo niedoskonałości przepisów wprowadzających to przekształcenie oraz licznych wątpliwości interpretacyjnych oraz zalania sądów wieczystoksięgowych wnioskami związanymi z tym przekształceniem, przyznać należy, że szlaki w tym zakresie zostały przetarte. Użytkowanie wieczyste jako relikt poprzedniego ustroju, mimo iż jest na wielu płaszczyznach traktowane na równi z własnością, w praktyce wiąże się z licznymi wątpliwościami i komplikacjami. Jest to instytucja przestarzała i niedopasowana do obecnych realiów rynku nieruchomości a jej likwidację z porządku prawnego ocenić należy bardzo pozytywnie.

2. Polskie REIT-y coraz bliżej

26 lipca 2021r. po raz pierwszy zebrał się międzyresortowy zespół ds. opracowania projektu ustawy o REIT-ach, które w polskiej wersji mają nazywać się funduszami inwestującymi w nieruchomości (FIN). Zadaniem zespołu jest rozstrzygnięcie takich kwestii jak umożliwienie funduszom inwestowania w mieszkania, forma prawna nowego rodzaju instytucji, w jakie rodzaje nieruchomości fundusze będą mogły inwestować, jak ma wyglądać model opodatkowania FIN-ów, dopuszczalna grupa inwestorów czy monitorowanie i nadzór nad nimi. Przedstawienie projektu ustawy planowane jest na październik, skierowanie projektu do konsultacji – na listopad, a przyjęcie przez rząd – na grudzień.

Ustawa w sprawie REIT-ów jest wyczekiwana przez rynek. – REIT-y są sprawdzonym w wielu krajach świata modelem inwestowania w nieruchomości, co pozwala czerpać z doświadczeń międzynarodowych. Ważne jest, aby stosowne regulacje zostały wreszcie uchwalone – mówi Bartosz Kazimierczuk, prezes spółki Tower Investments, która ma w planach powołanie funduszu opartego na REIT.

Komentarz: Rynek nieruchomości w Polsce wyczekuje i potrzebuje przepisów, które umożliwią powstanie REIT-ów, dzięki którym w sposób uporządkowany i transparenty inwestorzy indywidualni i instytucjonalni będą mogli inwestować środki na rynku nieruchomości. Co istotne rozwiązania takie od kilkudziesięciu lat są już z powodzeniem wykorzystywane w wielu krajach zachodniej Europy oraz w USA.

3. Senat za utratą możliwości odzyskania w naturze bezprawnie odebranych nieruchomości

Na posiedzeniu 23 lipca Senat uchwalił trzy poprawki do uchwalonej przez Sejm 24 czerwca nowelizacji art. 156 i art. 158 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którą, w przypadku decyzji starszych niż 30 lat, które rażąco naruszają prawo, nie będzie już możliwości stwierdzania ich nieważności, a organy administracyjne będą mogły jedynie stwierdzić wydanie takich decyzji z naruszeniem prawa, pozostawiając je trwale w obrocie prawnym. Senat przedłużył także vacatio legis ustawy do trzech miesięcy, umożliwiając w ten sposób składanie w tym czasie nowych wniosków reprywatyzacyjnych.

Toczące się postępowania, a także wszczęte w ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy nie zostaną umorzone, ale stosować się będą do nich nowe zasady, oznaczające brak możliwości stwierdzania nieważności decyzji nacjonalizacyjnych z pozostawieniem możliwości dochodzenia przez poszkodowanych bezprawną nacjonalizacją odszkodowania przed sądami cywilnymi.

Wskutek powyższej zmiany, nie będzie już możliwości odzyskania w naturze bezprawnie odebranych nieruchomości, nawet pustych placów, opróżnionych budynków lub niszczejących dworków, które nadal stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego co zakończy jednoznacznie realną reprywatyzację. Zamknięcie drogi do zwrotu nieruchomości będzie rekompensowane możliwością dochodzenia sądowego odszkodowania od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,.

Co istotne wraz z upływem trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy zamknięta zostanie droga prawna do podważania administracyjnych aktów nacjonalizacyjnych w nowych sprawach, co będzie skutkować zamkniętą listą roszczeń reprywatyzacyjnych i potencjalnej odpowiedzialności finansowej władzy publicznej za bezprawną nacjonalizację.

Poprawki Senatu będzie jeszcze rozpatrywał Sejm.

Komentarz: Co do zasady, projektowana zmiana przewiduje korzystne rozwiązanie, którego celem będzie uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, objętych w przeszłości wywłaszczeniem. Przepisy te nie powinny jednak znaleźć zastosowania do przypadków, w których postępowania reprywatyzacyjne toczą się od bardzo wielu lat i które ze względu na rażącą przewlekłość organów administracji nie zostały do tej pory zakończone. Obywatele nie powinni bowiem ponosić negatywnych konsekwencji zaniedbań organów, prowadzących w sposób przewlekły postępowania administracyjne.