Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – sierpień 2020

1. 3 sierpnia 2020 r. ruszył pierwszy etap cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego. Od tego dnia w serwisie e-budownictwo (e-budownictwo.gunb.gov.pl) będzie można pobrać i wypełnić 10 różnych formularzy i wniosków, dotyczących procesu budowlanego.

Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego będzie realizowana etapowo i ma na celu ułatwienie i przyspieszenie całej procedury.

Począwszy od 3 sierpnia 2020 r. w serwisie e-budownictwo jest dostępnych pierwszych 10  formularzy elektronicznych. Można wypełnić je online, następnie wydrukować, własnoręcznie podpisać i dostarczyć do właściwego urzędu. W kolejnym etapie cyfryzacji procesu inwestycyjnego, planowanego na jesień 2020 r., wypełniony formularz będzie można podpisać za pośrednictwem platformy ePUAP, korzystając z Profilu Zaufanego, i w całości złożyć bez wychodzenia z domu – za pośrednictwem serwisu e-budownictwo.

W nowym serwisie e-budownictwo będzie można drogą elektroniczną:

•  zgłosić roboty budowlane (z wyjątkiem tych zgłoszeń, do których konieczne jest dołączenie projektu),
• złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę,
• zgłosić rozbiórkę,
• wnioskować o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• złożyć wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych,
• wnioskować o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia,
• zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
• złożyć wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości,
• zgłosić zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z informacjami publikowanymi przez resort rozwoju, kolejnymi etapami cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego będzie:

• wprowadzenie Elektronicznego Dziennika Budowy,
• nowy elektroniczny centralny rejestr osób, które mają uprawnienia budowlane,
• konto inwestora w serwisie e-budownictwo,
• umożliwienie – pod koniec roku – złożenia wniosku o pozwolenie na budowę całkowicie elektronicznie, załączając wymagane dokumenty i podpisując je za pomocą profilu zaufanego.

Zgodnie z założeniami resortu rozwoju, do końca bieżącego roku wszystkie formularze, cały proces budowlany, włącznie z pełną dokumentacją techniczną, ma być przeprowadzany w trybie cyfrowym, bez konieczności kontaktu inwestora oraz wszystkich osób działających w jego imieniu z urzędem.

Jednocześnie zachowana zostanie dotychczasowa – papierowa postać – dokumentacji składanej do organów administracji budowlanej. Zainteresowany będzie miał od tej pory możliwość wyboru, czy chce w procesie budowlanym kontaktować się z organem w postaci elektronicznej, czy papierowej.

2. 31 lipca 2020 r. weszła w życie nowela Prawa geodezyjnego i kartograficznego, skutkująca tym, że dane publiczne na geoportalu stają się otwarte, udostępnione bez wnioskowania i bez opłaty.

Powyższe, ma na celu przyspieszenie pierwszego kroku w procesie inwestycyjnym, czyli pracy geodetów, co ma przełożyć się na przyspieszenie i skrócenie całego procesu. Nowela ta przewiduje przede wszystkim:

• przyspieszenie procesu inwestycyjnego i wprowadzenie usprawnień dla geodetów,
• wprowadzenie bezpłatnego dostępu do znacznej części danych geodezyjnych,
• usprawnienie prowadzenia ewidencji gruntów i budynków,
• zapewnienie lepszego finansowania geodezji w powiatach.

3. Trybunał Sprawiedliwości w wyroku z dnia 9 lipca 2020 r., w sprawie o sygn. C-199/19 orzekł, że do umowy najmu lokalu użytkowego, która jest zawarta miedzy przedsiębiorcami, stosuje się przepisy ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych.

Trybunał orzekł, że jeżeli umowa na czas oznaczony lub nieoznaczony przewidująca świadczenie okresowe, dokonywane w określonych z góry odstępach czasu, takie jak comiesięczny czynsz płacony na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego, jest objęta przedmiotowym zakresem stosowania dyrektywy 2011/7 jako transakcja prowadząca do świadczenia usług za wynagrodzeniem w rozumieniu art. 2 pkt 1 tej dyrektywy.

W konsekwencji, przy opóźnieniach w płatności czynszu, z umowy najmu lokalu użytkowego, zawartej  pomiędzy przedsiębiorcami, wynajmujący może w szczególności domagać się wyższych odsetek za opóźnienie w płatności czynszu oraz rekompensaty za koszty odzyskiwania należności w kwocie od 40 do 100 euro. Ponadto, oprócz kwoty, powyższej rekompensaty, wierzycielowi przysługuje również zwrot, w uzasadnionej wysokości, poniesionych kosztów odzyskiwania należności przewyższających tę kwotę.

Aktualnie, począwszy od 1 lipca 2020r. odsetki w transakcjach handlowych wynoszą:

• 8,1% w stosunku rocznym – w przypadku transakcji handlowych, w których dłużnikiem jest podmiot publiczny będący podmiotem leczniczym,
• 10,1% w stosunku rocznym – w przypadku transakcji handlowych, w których dłużnikiem nie jest podmiot publiczny będący podmiotem leczniczym.

4. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21.05.2020 r., w sprawie o sygn. I OSK 429/19, orzekł, że funkcja mieszkaniowa, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to nie tylko zabudowa mieszkaniowa, ale również funkcje mające ścisły związek z prawidłowym funkcjonowaniem osiedla mieszkaniowego, w tym mające wpływ na komfort życia mieszkańców.

Powyższe było oceniane w kontekście obowiązku zwrotu wywłaszczanej nieruchomości oraz oceny zbędności nieruchomości dla celów wywłaszczenia, która zgodnie z powyższym wyrokiem nie może w żadnym wypadku pomijać funkcjonalnego i przestrzennego związku, w jakim objęta żądaniem zwrotu nieruchomość pozostawać miała z realizacją celu publicznego. W omawianej sprawie, przedmiotem inwestycji publicznej było duże osiedle budynków wielomieszkaniowych wraz z kompleksem infrastruktury towarzyszącej i ciągów komunikacyjnych. Realizowany w takim przypadku miał być zespół obiektów mieszkaniowych, usługowych i infrastrukturalnych tworzący zintegrowaną całość urbanistyczną (osiedle), zaś przejmowane nieruchomości miały tak rozumianą całość tworzyć. Sąd orzekł, że celem postępowania z art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest weryfikacja zasadności wywłaszczenia określonych terenów przez pryzmat obecnych standardów dotyczących zabudowy wielorodzinnej, ale zwrot tych terenów, które nie zostały wykorzystane na cel publiczny. Cel publiczny musi być przy tym rozumiany tak, jak był on rozumiany w chwili wywłaszczenia czy nabycia nieruchomości do zasobu własności publicznej. W konsekwencji, sąd przyjął, że w rozpoznawanej sprawie nie ma znaczenia, że teren objęty żądaniem zwrotu to „sama zieleń”, bowiem jest okolicznością znaną powszechnie, że realizowane w tamtych latach (w chwili wywłaszczenia) inwestycje dotyczące osiedli wielomieszkaniowych miały zdecydowanie większy rozmach od inwestycji obecnych. Projektowane były na znacznych obszarach, zabudowa wielorodzinna miała charakter rozstrzelony, projektowana była wraz z jednoczesnym zapewnieniem potrzebnej infrastruktury technicznej i usługowej oraz przewidywała spore obszary zieleni, nie tylko tej rekreacyjnej, ale też izolacyjnej, rozciągającej się na obrzeżach osiedla zwłaszcza wzdłuż ruchliwych ulic. Sąd uznał zatem, że jeżeli jakiś teren stanowi spory obszar zieleni (w tym nieurządzonej) nie oznacza to, że należy ocenić ten stan rzeczy jako przejaw zbędności terenu dla celów zabudowy osiedlowej, o ile z materiału dowodowego wynika, że teren ten miał w chwili wywłaszczenia czy nabycia przypisaną taką właśnie funkcję.

W świetle powyższego, Naczelny Sąd Administracyjny, rozpoznając skargę kasacyjną podkreślił, że funkcja mieszkaniowa, przewidziana w miejscowym planie szczegółowego zagospodarowania przestrzennego, to nie tylko zabudowa mieszkaniowa, ale również funkcje mające ścisły związek z prawidłowym funkcjonowaniem osiedla mieszkaniowego, w tym mające wpływ na komfort życia mieszkańców.

5. Główny Geodeta Kraju wciąż nie może publikować numerów ksiąg wieczystych na stronie geoportal.gov.pl

Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych (UODO) na podstawie z art. 70 ust. 1 i 2 ustawy z 10.5.2018 r. o ochronie danych osobowych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1781 ze zm.; dalej jako: OchrDanychU) zobowiązał Głównego Geodetę Kraju do ograniczenia przetwarzania danych osobowych w zakresie numerów ksiąg wieczystych, nakazując zaprzestanie ich publikowania na portalu internetowym GEOPORTAL2 (geoportal.gov.pl) do czasu wydania decyzji administracyjnej kończącej postępowanie w tej sprawie. Podstawą wydania postanowienia było uprawdopodobnienie naruszenia przepisów o ochronie danych oraz zagrożenie spowodowania poważnych i trudnych do usunięcia skutków. Postanowienie to nie może być wstrzymane w trybie przewidzianym w art. 61 § 3 PostAdmU. Tym samym powyższe postanowienie Prezesa UODO do czasu wydania decyzji administracyjnej kończącej postępowanie w tej sprawie wciąż podlega wykonaniu – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie a w konsekwencji, do tego czasu, numery ksiąg wieczystych nie będą dostępne na stronie geoportal.gov.pl.