Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – październik 2024

Wycofanie przepisu o zniesieniu limitów miejsc postojowych w nowych inwestycjach

Rząd postanowił wycofać przepis, który zakładał zniesienie limitów miejsc postojowych przy nowych inwestycjach mieszkaniowych powstających na mocy specustawy mieszkaniowej, po licznych głosach krytyki ze strony opinii publicznej i ekspertów. Zmiany te, które pojawiły się w projekcie ustawy o usuwaniu skutków powodzi, spotkały się z zarzutami o sprzyjanie interesom deweloperów i wywołały szeroką dyskusję na temat wpływu na jakość życia w miastach.

Rzecznik Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Jakub Stefaniak, wyjaśnił, że regulacje te nie były spójne z celem ustawy, która ma dotyczyć głównie zagadnień związanych z likwidacją skutków powodzi. Potwierdził on, że ewentualne zmiany w zasadach dotyczących miejsc postojowych będą wprowadzane poprzez odrębne przepisy.

Jednak temat nadal pozostaje otwarty. Analogiczne zapisy o zniesieniu obowiązkowych miejsc parkingowych pojawiły się również w projekcie nowelizacji ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa. W myśl tego projektu, decyzje dotyczące liczby miejsc postojowych miałyby zostać przekazane w ręce lokalnych władz gminnych. Aktualnie projekt ten czeka na rozpatrzenie przez Radę Ministrów.

Taka zmiana umożliwiłaby większą elastyczność i dostosowanie inwestycji do lokalnych potrzeb. Wpłynęłoby to na zmniejszenie kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych, co w konsekwencji mogłoby się przełożyć na niższe ceny mieszkań. Niemniej, przeciwnicy tego rozwiązania wskazują na ryzyko pogorszenia jakości przestrzeni miejskiej oraz komfortu życia mieszkańców, jeśli dostępność miejsc parkingowych nie będzie odpowiednio regulowana.

Przypomnijmy, że obecnie inwestorzy realizujący inwestycję w trybie tzw. „lex deweloper” są zobligowani do budowy określonej minimalnej liczby miejsc postojowych, uzależnionej od liczby mieszkań w inwestycji. Zgodnie z przepisami, inwestorzy muszą zapewnić miejsca postojowe w liczbie co najmniej 1,5-krotnej liczby mieszkań przewidzianych w danym projekcie. W przypadku inwestycji na terenach śródmiejskich liczba miejsc parkingowych ma być równa liczbie mieszkań.

Granice wpływu Rady Gminy na lokalizację inwestycji

Niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 września 2024 roku, o sygnaturze II SA/Ol 507/24 dotyczy istotnego zagadnienia ingerencji rady gminy w lokalizację inwestycji. W tym orzeczeniu sąd wskazał, że rada miejska nie miała uprawnienia do sugerowania zmian lokalizacji inwestycji na etapie opiniowania projektów, gdyż takie działania wykraczają poza jej kompetencje.

Przedmiotem sporu była uchwała Rady Miejskiej dotycząca zmiany lokalizacji budowy biometanowni przez prywatnego inwestora. Jako podstawę prawną uchwały podano art. 18 ust. 2 pkt 15 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.).

W uzasadnieniu do uchwały wskazano, że budowa w obrębie miasta budzi obawy wielu mieszkańców gminy i przedsiębiorców prowadzących od lat działalność na terenie miasta, w którym miałaby powstać biometanownia, dotyczące ich bezpieczeństwa i wpływu na środowisko, w którym żyją. W związku z tymi obawami Rada Miejska we wspomnianej uchwale stoi na stanowisku, że inwestor powinien uszanować wolę mieszkańców gminy i zmienić lokalizację inwestycji, tak aby biometanownia znalazła się z dala od zabudowań.

Pełnomocnik inwestora w skardze na uchwałę Rady Miasta wskazał, że została ona wydana w toku postępowania środowiskowego, przed przeprowadzeniem oceny wpływu inwestycji na środowisko. Z uwagi na to, że uchwała jest wprost adresowana do inwestora i dotyczy przedmiotu jego własności, wpływa bezpośrednio na jego interes w sposób negatywny, a istnienie zaskarżonej uchwały powoduje, że ciążą na nim określone obowiązki, takie jak konieczność zmiany lokalizacji planowanej inwestycji.

WSA w Olsztynie stwierdził nieważność uchwały, ponieważ powołane w podstawie prawnej przepisy nie upoważniały Rady Miejskiej do jej podjęcia. Powołany art. 18 ust. 2 pkt 15 u.s.g. nie może więc stanowić samoistnej podstawy do podjęcia jakiejkolwiek uchwały. Przepis ten może być stosowany tylko łącznie z inną normą prawną o randze ustawowej, która będzie określała konkretnie przedmiot regulacji w drodze uchwały przez organ stanowiący gminy, a art. 7 ust. 1 pkt 1 i 5 u.s.g. nie zawiera takiej normy prawnej. Przepisy te wskazują zadania własne gminy, takie jak sprawy z zakresu ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej czy ochrony zdrowia, przy czym te zagadnienia stanowią przedmiot odrębnych ustaw.

Sąd podkreślił, że sugerowanie zmian lokalizacyjnych może być postrzegane jako przekroczenie kompetencji, ponieważ wszelkie działania rady gminy muszą opierać się na obowiązujących przepisach prawa, a nie na subiektywnych ocenach. Inwestorzy, działając zgodnie z obowiązującymi przepisami, mają prawo do ochrony swoich interesów przed nieuzasadnioną ingerencją.