Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – marzec 2025

Co nowego w sprawie REIT-ów?

W kwietniu 2024 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało kluczowe założenia ustawy, która miałaby wprowadzić do polskiego porządku prawnego tzw. REIT-y (real estate investment trust), czyli szeroko rozpowszechnione w gospodarkach państw europejskich i nie tylko wyspecjalizowane wehikuły umożliwiające inwestowanie w nieruchomości komercyjne (generujące stały dochód, najczęściej poprzez ich wynajmowanie). Od tego czasu upłynął już prawie rok, ale jak nieoficjalnie mówi się, prace analityczne nad nowym prawem nadal trwają i są na ukończeniu.

Na polskim rynku, ze względu na ograniczenia prawne, istnieją wprawdzie już w tej chwili platformy inwestycyjne, które pozwalają na realizację zbliżonych do REIT-ów strategii inwestycyjnych, jednak nie spełniają one oczekiwań inwestorów. Od lat mówi się, że Polska potrzebuje REIT-ów w pełnym tego słowa znaczeniu, a więc podmiotów, które będą profesjonalnie nabywać i zarządzać nieruchomościami oraz zapewniać zasadniczo stały dochód generowany z czynszu, w ramach istniejącej i przystosowanej do tego celu struktury prawnej i podatkowej.

Niewątpliwą zaletą całościowej regulacji dotyczącej REIT-ów byłoby nie tylko powołanie nowej, dostosowanej do inwestycji nieruchomościowych, formy prawnej (tzw. SINN, czyli spółki inwestującej w najem nieruchomości), ale także wprowadzenie szczególnych zasad opodatkowania, które zapewnią przede wszystkim jednokrotne opodatkowanie zysku, a więc opóźnią płatność podatku dochodowego do chwili uzyskania dochodu przez inwestora.

Według informacji dostępnych w domenie publicznej, prace legislacyjne dotyczące REIT-ów w ramach prac rządowych są na ukończeniu. To pozytywny sygnał, ponieważ prace nad tym pomysłem trwają już zgoła 10 lat. Wydaje się więc, że tym razem istnieje szansa, aby wraz z wprowadzeniem szeregu zmian na polskim rynku kapitałowym, pojawiły się w nim także REIT-y.

Formułą SINN zainteresowany jest Polski Holding Nieruchomości, który ogłosił niedawno, że w ramach strategii na lata 2025–2030 rozważa również działalność w zakresie REIT-ów (od połowy 2025 r.). Ten element strategii PHN nie pozostał niezauważony przez rynek.

Pozostaje więc jedynie czekać na to, aż machina legislacyjna państwa doprowadzi do uchwalenia i wejścia w życie nowych, dobrych przepisów, choć ich docelowy kształt nie jest jeszcze w tej chwili znany.

Regulacja stanu prawnego dróg ogólnodostępnych – czy nowe narzędzie prawne okazało się skuteczne?

29 sierpnia 2023 r. w Dzienniku Ustaw pod pozycją 1722 opublikowano ustawę z dnia 13 lipca 2023 r. o szczególnych rozwiązaniach dotyczących regulacji stanu prawnego niektórych dróg ogólnodostępnych. Nowe przepisy wychodzą naprzeciw długo sygnalizowanym problemom związanym z funkcjonowaniem dróg publicznych, których stan prawny – mimo ich faktycznego użytkowania – pozostaje nieuregulowany. Ustawa ta umożliwia gminom nabywanie własności nieruchomości gruntowych, wykorzystywanych jako drogi ogólnodostępne, w przypadkach, gdy dotychczasowy status prawny tych nieruchomości był niejasny lub nieudokumentowany. Wprowadza ona również precyzyjne rozwiązania dotyczące identyfikacji organów właściwych w sprawach regulacyjnych oraz ustalania odszkodowań należnych dotychczasowym właścicielom bądź użytkownikom wieczystym. Szczególne znaczenie ma zdefiniowanie pojęcia katastru nieruchomości oraz wyjaśnienie, czym są nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – chodzi tu przede wszystkim o przypadki, w których brak jest księgi wieczystej, nie istnieje odpowiednia dokumentacja, a ustalenie właściciela nie jest możliwe, np. z uwagi na brak danych spadkobierców lub nieżyjących użytkowników wieczystych. Ustawa stanowi istotne ułatwienie w działalności organów samorządu terytorialnego, które dotąd zmuszone były funkcjonować w stanie niepewności prawnej, często uniemożliwiającej formalne zarządzanie drogą, uzyskiwanie decyzji administracyjnych lub realizację inwestycji infrastrukturalnych. Nowe przepisy mogą również przyczynić się do ustalenia władztwa gminy nad drogami publicznymi. Po pewnym czasie funkcjonowania nowych przepisów w praktyce wydaje się, że ich wpływ na uregulowanie stanu dróg w skali ogólnokrajowej pozostaje niewielki. Jeszcze w 2023 r. podnoszono w literaturze, że beneficjentem ustawy będą wyłącznie gminy (a więc pomijane są drogi innych kategorii), a szereg kryteriów ustawowych (np. „utwardzenia”) może wykluczać wiele dróg faktycznie istniejących, których stan prawny wymaga regulacji. Podkreślano także, że ustawa miała w głównej mierze dotyczyć określonych obszarów górskich, które kiedyś znajdowały się na obszarze zaboru austriackiego. Konieczność regulacji szczególnej wynikała jednak zasadniczo z praktycznych trudności w stosowaniu do takich nieruchomości przepisów o zasiedzeniu (choćby i w złej wierze, po upływie lat 30).

Mimo że ustawa ma charakter szczególny i nie obejmuje wszystkich możliwych sytuacji związanych z infrastrukturą drogową, a jej geneza wydaje się być wywołana potrzebą regulacji bardzo określonych nieruchomości, stanowi krok w kierunku uporządkowania przestrzeni publicznej i przywrócenia podstawowej zasady: droga ogólnodostępna powinna mieć jednoznacznie uregulowany stan prawny. Należałoby jednak rozważyć możliwość uelastycznienia tych przepisów lub takiej ich nowelizacji, która spowodowałaby faktyczną możliwość szerszego ich stosowania, albowiem sytuacje podobne często dotyczą dróg znajdujących się w różnych częściach Polski.

FAQ

Co to są REIT-y (Real Estate Investment Trusts)?

REIT-y to wehikuły inwestycyjne umożliwiające inwestowanie w nieruchomości komercyjne, generujące stały dochód, najczęściej poprzez wynajem. W Polsce prace nad regulacjami dotyczącymi REIT-ów są w fazie końcowej, co daje nadzieję na ich wprowadzenie w najbliższym czasie.

Jakie korzyści mogą wyniknąć z wprowadzenia REIT-ów w Polsce?

Wprowadzenie REIT-ów w Polsce dałoby możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne z zapewnieniem jednokrotnego opodatkowania zysku, co może przyczynić się do zwiększenia stabilności rynku nieruchomości oraz poprawienia dostępu do inwestycji dla inwestorów.

Co to jest SINN (spółka inwestująca w najem nieruchomości)?

SINN to nowa forma prawna, która miałaby powstać w wyniku wprowadzenia REIT-ów. Jest to spółka inwestująca w nieruchomości komercyjne, której celem byłoby generowanie dochodu poprzez wynajem nieruchomości.

Jakie problemy rozwiązuje ustawa o regulacji stanu prawnego dróg ogólnodostępnych?

Ustawa ta ułatwia gminom nabywanie własności gruntów wykorzystywanych jako drogi ogólnodostępne, których stan prawny był nieuregulowany. Nowe przepisy pozwalają na łatwiejsze identyfikowanie właściwych organów i ustalanie odszkodowań dla właścicieli nieruchomości.

Jakie ograniczenia ma nowa ustawa dotycząca regulacji stanu prawnego dróg ogólnodostępnych?

Pomimo pozytywnych zmian, ustawa dotyczy głównie dróg gminnych i może nie obejmować innych dróg, których stan prawny wymaga regulacji. Wiele dróg w Polsce, w tym w obszarach górskich, może być pominiętych z powodu restrykcyjnych kryteriów.