Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2021

Nowa ustawa deweloperska już w czerwcu 2021 r

20 kwietnia 2021r. Sejm RP przyjął projekt nowej ustawy deweloperskiej, który przekazany został do Senatu. Zgodnie z najnowszymi informacjami, przyjęcie i podpisanie przez Prezydenta RP nowej ustawy deweloperskiej jest planowane na koniec czerwca br. Ustawa ta przewiduje wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, którego zasilać będą składki odprowadzane od wpłat nabywców mieszkań, regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej, doprecyzowanie procedury odbiorowej, wraz z uprawnieniem nabywców do odstąpienia od umowy w związku z istotnymi wadami lokalu oraz wiele innych regulacji mających na celu ochronę nabywców mieszkań.

Jesienią mają ruszyć prace legislacyjne nad ustawą o polskich REIT-ach

Premier Mateusz Morawiecki powołał międzyresortowy zespół, którego zadaniem jest przygotowanie założeń projektu ustawy dot. polskich REIT-ów, który następnie skierowany zostanie pod obrady sejmu. Pracami zespołu kieruje wiceminister rozwoju Anna Kornecka, która wskazuje, że nadal jest kilka fundamentalnych kwestii do rozstrzygnięcia, m.in. to czy REIT-y mają być spółkami publicznymi czy funduszami inwestycyjnymi, czy mają inwestować w nieruchomości tylko mieszkaniowe, czy również w komercyjne. Zadaniem międzyresortowego zespołu będzie praca nad konkretnymi regulacjami i przedstawienie gotowego projektu we wrześniu br. pod obrady parlamentu. W powołanym przez premiera zespole, poza koordynującym działania resortem rozwoju, zasiadają też przedstawiciele Ministerstwa Finansów, UOKiK i KNF, oraz BGK, GPW, PFR i NBP.

Roszczenie właściciela gruntu o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem, na którym to gruncie wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, nie ulega przedawnieniu

Sąd Najwyższy w uchwale z 16.05.2019 r., w sprawie o sygn. akt III CZP 109/18, rozstrzygnął zagadnienie prawne, dotyczące przedawnialności roszczenia właściciela gruntu opartego na art. 231 § 2 KC. Co ciekawe, Sąd Najwyższy przedstawił zdanie odmienne od prezentowanego dotychczas (zob. wyrok SN z 13.12.2007 r., I CSK 364/07, Legalis oraz z 9.5.2012 r., V CSK 236/11, Legalis), przyjmując, że możliwe jest wyłączenie przedawnienia roszczeń wynikające pośrednio z ich właściwości i to nawet mimo braku podstawy prawnej (określonej wprost), jeżeli jest to poparte należytymi argumentami i przemawia za tym wykładnia funkcjonalna, systemowa i historyczna oraz pozajęzykowe systemowe i celowościowe dyrektywy interpretacyjne a także położenie przepisu w KC i jego charakter (uprawnienia właścicielskie o charakterze bezwzględnym). Kluczowa wydaję się kwestia, że właściciel nie jest zobowiązany do dochodzenia wykupu nieruchomości, a jedynie uprawniony i dzięki swoim działaniem może doprowadzić do usunięcia rozbieżności pomiędzy stanem prawnym, a faktycznym nieruchomości. Przyjęcie takiego rozwiązania w ocenie SN pozwala na uniknięcie kolizji z konstytucyjną zasadą równej ochrony praw majątkowych oraz służy trwałości i pewności stosunków społecznych.

Komentarz – Stanowisko wskazane w uchwale SN należy ocenić pozytywnie, gdyż zapewnia ono każdoczesnemu właścicielowi prawo do pełnego korzystania z własnej rzeczy, ale także do rozporządzania nią, co więcej jest zgodne z konstytucyjną zasadą równej ochrony praw majątkowych oraz służy trwałości i pewności stosunków społecznych.

Właściciele indywidualnych lokali, aby móc przystąpić do sporu na prawach strony niezależnie od wspólnoty mieszkaniowej, do której należą, w przypadku inwestycji, która bezpośrednio oddziałuje na budynek mieszkalny, muszą każdorazowo indywidualnie i konkretnie wykazać, że taka inwestycja będzie oddziaływać na dany lokal

Powyższe stanowisko potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17.9.2020 r., w sprawie o sygn. akt II OSK 3648/19. NSA wskazał, że w sprawach z zakresu prawa budowlanego, mających związek z nieruchomością wspólną, zasadniczo stroną postępowania jest wyłącznie wspólnota mieszkaniowa a jedynie wyjątkowo przymiot strony mogą otrzymać poszczególni właściciele lokali pod warunkiem, że będą w stanie wykazać konkretny interes prawny w rozumieniu art. 28 KPA (a nie faktyczny), związany z bezpośrednim oddziaływaniu planowanej inwestycji na konkretny lokal mieszkalny, wymagający zaliczenia do kręgu stron postępowania. Podnoszony w sprawie fakt, że lokal, którego skarżący jest właścicielem znajduje się w budynku wielorodzinnym w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji i związane z tą inwestycją akustyczne oddziaływanie na nieruchomość nie przesądza automatycznie o istnieniu interesu prawnego w sprawie. NSA wskazał, że planowana inwestycja drogowa nie będzie oddziaływać w tym samym stopniu na wszystkie lokale w budynku chociażby ze wzgląd na ich różnorodne zlokalizowanie w budynku względem planowanej inwestycji.

Komentarz – Powyższy wyrok ma istotne praktyczne znaczenie w przypadku lokalizowania inwestycji, która może lub oddziałuje bezpośrednio na tereny mieszkalne wielorodzinne. Zgodnie z tym stanowiskiem, stronami takiego postępowania w takiej sprawie mogą zostać wspólnoty mieszkaniowe, reprezentujące interes wszystkich jej członków a osoby będące członkami takiej wspólnoty mieszkaniowej – indywidualnie wyłącznie po wykazaniu bezpośredniego interesu prawnego w połączeniu z dowodem rzeczywistego i bezpośredniego oddziaływania inwestycji na dany lokal – w tym przy uwzględnieniu umiejscowienia lokalu w budynku na który oddziałuje przedsięwzięcie, co potwierdza również w wyroku NSA z 18.6.2019 r., II OSK 2060/17, Legalis 2233696. Powyższe ma szczególne znaczenie praktyczne, gdyż krąg stron postępowania bezspornie wpływa na sprawność i szybkość prowadzonego postępowania jak i możliwości jego blokowania przez zainteresowane strony.

Działka położona przy drodze wewnętrznej ma zapewniony dostęp do drogi publicznej nawet jeżeli właściciel działki nie ma tytułu prawnego do korzystania z takiej drogi

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13.12.2019 r., w sprawie o sygn. II OSK 328/18 rozstrzygnął, że w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej jako: UOPiZP) pośredni dostęp do drugi publicznej zapewniony może być na dwa sposoby: dostęp przez działkę sąsiadującą, co wiąże się z koniecznością obciążenia jej służebnością lub dostęp poprzez drogę wewnętrzną. W drugim przypadku przepis nie wymaga zapewnienia tytułu prawnego do korzystania z takiej drogi wewnętrznej. Skomunikowanie danej działki z drogą publiczną za pośrednictwem drogi wewnętrznej zatem samo w sobie wypełnia ustawową przesłankę dostępu do drogi publicznej. Dla uznania, że dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej wystarczające jest, by nieruchomość ta była położona przy drodze wewnętrznej.

Komentarz – powyższy wyrok ma bardzo duże znaczenie praktyczne, gdyż otwiera drogę do pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla działek położonych przy drogach wewnętrznych bez uregulowanego prawa do korzystania z tych dróg. Dotychczas uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w takich okolicznościach było bardzo utrudnione gdyż zgodnie z przeważającą większością stanowisk organów, w takich wypadkach przyjmowano brak dostępu do drogi publicznej, które jest podstawą do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, co blokowało realizację jakichkolwiek inwestycji na danym terenie. Podkreślić jednak należy, że powyższe stanowisko NSA wyrażone zostało na tle przepisu dotyczącego przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, co nie zwalnia inwestora od obowiązku uregulowania korzystania z takiej drogi od strony cywilnoprawnej poprzez przykładowo zawarcie z właścicielem drogi wewnętrznej umowy lub domaganie się ustanowienia służebności – w tym służebności drogi koniecznej w razie braku porozumienia w tym zakresie z właścicielem tej drogi. Jednak w świetle powyższego wyroku, kwestia tytułu prawnego do przyległej drogi publicznej, pozostaje poza przedmiotem kontroli organu administracyjnego wydającego decyzję o warunkach zabudowy.

Chwilą, według której należy oceniać dobrą albo złą wiarę podmiotu, na rzecz którego nastąpiło ustanowienie bądź przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, jest chwila złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej

Wpis przeniesienia lub ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, nie mniej ze skutkiem wstecz od dnia złożenia wniosku o wpis. W orzecznictwie i doktrynie ugruntowane jest stanowisko o dopuszczalności rozporządzania tzw. ekspektatywą prawa do użytkowania wieczystego tj. rozporządzania nim po jego nabyciu i złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej ale przed rozpoznaniem tego wniosku. Do tej pory nie było jednak ugruntowanego stanowiska według jakiego momentu oceniać dobrą wiarę nabywcy użytkowania wieczystego, co przesądził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11.4.2019 r., w sprawie pod sygnaturą III CZP 100/18, wskazując, że dobrą wiarę nabywcy oceniać należy na moment złożenia wniosku o wpis ww. prawa do księgi wieczystej.

Komentarz – Powyższa uchwała ma niebagatelne znaczenie praktyczne i przyczyni się do utrwalenia pewności prawa i trwałości obrotu prawem do użytkowania wieczystego nieruchomości, rozwiewając wątpliwości i rozstrzygając jednoznacznie według jakiego momentu oceniana ma być dobra bądź zła wiara nabywcy takiego prawa, co ma przełożenie na ochronę nabywcy rękojmią dobrej wiary ksiąg wieczystych a tym samym skuteczność tego nabycia.