Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – luty 2021

1. Niekorzystny wyrok NSA, dotyczący zakresu stosowania zakazu stwierdzania nieważności PnB

Zgodnie z art. 37b ust. 1 Prawa Budowlanego, który wszedł w życie 19 września 2020r., nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Uzasadnieniem dla wprowadzenia powyższego przepisu było zwiększenie stabilności prawa i ochrona interesów osób realizujących inwestycje na podstawie takiej decyzji, w tym również ochrona interesów nabywców nieruchomości dla których takie decyzje zostały wydane.

Od wejścia powyższego przepisu w życie, istnieją wątpliwości co do zakresu jego zastosowania, mianowicie czy wprowadzenie powyższego ograniczenia dotyczy wyłącznie decyzji wydanych w postępowaniach wszczętych już po wejściu w życie noweli, czy ochrona obejmuje również decyzje wydane wcześniej. Zgodnie ze stanowiskiem publikowanym przez Ministerstwo Rozwoju Pracy i Technologii, choć nie zostało to wprost ujęte w noweli, celem przyświecającym ustawodawcy było objęcie ochroną z art. 37b Prawa Budowlanego wszystkich decyzji również tych wydanych przed wejściem w życie powyższego przepisu.

Powyższej interpretacji, nie podzielił jednak Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 16 grudnia 2020 r. (sygn. II OSK 2658/18), wskazał że biorąc pod uwagę treść norm intertemporalnych zawartych w art. 25-33 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471), nie można przyjąć aby nowy przepis, ograniczający możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, miał zastosowanie do zakończonych spraw administracyjnych lub w postępowaniu sądowoadministracyjnym dotyczącym takich spraw przed datą wejścia w życie powyższej noweli.

Powyższa interpretacja NSA jest bardzo niekorzystna, bowiem zgodnie z nią nadal istnieje ryzyko stwierdzenia nieważności starych pozwoleń na budowę wydanych 10 czy nawet 20 lat temu. Przyjmując tę wykładnię, powyższa nowela prawa budowlanego, niweluje powyższe ryzyko jedynie na przyszłość wobec decyzji wydanych po 19 września 2020r. oraz po upływie 5 lat od ich ogłoszenia bądź doręczenia.

W świetle powyższego, mając na względzie oczywistą rozbieżność pomiędzy intencją ustawodawcy a orzecznictwem, skutkującą niepewnością prawa podnieść należy zasadność wprowadzenia odpowiednich zmian do ww. przepisów, regulujących w sposób jednoznaczny intencję ustawodawcy co do możliwości zastosowania powyższego ograniczenia nie tylko do nowych ale również do starych decyzji budowlanych wydanych przed wejściem powyższej noweli w życie.

2. Od 10 lutego 2021r. za pośrednictwem platformy e-budownictwo.gov.gunb.pl umożliwione zostanie elektroniczne składanie wniosków, wykorzystywanych w procesie budowlanym.

Począwszy od 10 lutego 2021r. na platformie e-budownictwo, umożliwione zostanie składanie w formie elektronicznej następujących wniosków:

Zgłoszenie robót budowlanych;
Zgłoszenie rozbiórki;
Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę;
Wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę;
Wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu wznowieniu robót budowlanych;
Wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia;
Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac budowlanych;
Wniosek o wejście na sąsiadujący teren;
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku.
Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju Pracy i Technologii powyższe wnioski miały być dostępne już 4 lutego 2021r. Nie mniej aktualnie na ww. stronie widnieje informacja, że możliwość składania tych wniosków elektronicznie, zostanie uaktywniona 10 lutego 2021r.

Możliwość składania kolejnych wniosków wykorzystywanych w procesie budowlanym tj. wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, wniosek o pozwolenie na użytkowanie, zawiadomienie o zakończeniu budowy, wniosek o uproszczoną legalizację, zgodnie z zapowiedziami ma być udostępniona począwszy od 1 lipca 2021r.

3. Wznowiono prace nad projektem ustawy o tzw. REIT-ach, funduszach specjalizujących się w inwestowaniu w nieruchomości.

Po raz trzeci Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii wspólnie z Ministerstwem Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej powróciło do prac nad przygotowaniem projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości. 14 stycznia 2021 r. odbyło się spotkanie z udziałem m.in. Pana Jarosława Gowina, Wiceprezesa Rady Ministrów, Ministrem Rozwoju, Pracy i Technologii oraz Pana Tadeusza Kościńskiego, Ministra Finansów, którego celem było omówienie podstawowych założeń ustawy o REITach. Ostateczny kształt projektu ustawy nie został jeszcze jednak nadany, trwają dodatkowe analizy i uzgodnienia z zainteresowanymi podmiotami, które w ramach międzyresortowego zespołu będą brały udział w pracach legislacyjnych w celu wypracowania odpowiednich regulacji określających zasady działalności instytucji inwestujących w formule tzw. REIT. Zgodnie z zapowiedziami, w przeciwieństwie do poprzednich założeń projektu ustawy o REIT-ach z 2018r., aktualnie dopuszcza się możliwość objęcia nimi również nieruchomości komercyjnych.