Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – listopad 2024

Ograniczenia i planowane zmiany w obrocie gruntami rolnymi

Obrót gruntami rolnymi w Polsce podlega ścisłym regulacjom prawnym, jednak w ostatnim czasie pojawiają się sygnały o możliwych zmianach w przepisach. Docierające do opinii publicznej sygnały z Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazują na zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w obrębie miast.

Aktualne przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi

Podstawowym aktem prawnym regulującym obrót gruntami rolnymi jest ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.), która ma na celu ochronę i rozwój gospodarstw rodzinnych. Najważniejsze z obowiązujących obecnie zasad to:

1. Obowiązek nabycia nieruchomości rolnej przez podmiot posiadający status rolnika indywidualnego – osoby niebędące rolnikami indywidualnymi mogą nabyć grunty rolne jedynie w przypadkach określonych w u.k.u.r. lub po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Wyjątki wskazane w ustawie obejmują m.in. dziedziczenie, zbywanie ziemi między bliskimi członkami rodziny czy nabycie gruntu rolnego przez jednostkę samorządu terytorialnego.
2. Ograniczenie sprzedaży gruntów rolnych – po zakupie ziemi rolnej obowiązuje zakaz jej sprzedaży przez okres 5 lat od nabycia. Zgodę na zbycie takich gruntów może wyrazić Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w wyjątkowych sytuacjach uzasadniających wcześniejsze zbycie.
3. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego – poza ograniczeniem w sprzedaży, z u.k.u.r. wynika również inne obostrzenie dotyczące obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytym gruncie w okresie 5 lat.

Planowane zmiany – grunty rolne w granicach miast

Nowelizacja przepisów może wprowadzić istotne zmiany w obrocie gruntami rolnymi w miastach uchylając powyżej wskazane ograniczenia. Liberalizacja zasad obrotu gruntami rolnymi w granicach miast, w których wiele z nich formalnie sklasyfikowanych jako rolne od dawna nie pełni funkcji rolniczej, z pewnością przyczyniłaby się do przeciwdziałania niedoborowi gruntów pod zabudowę mieszkalną w miastach. Uelastycznienie przepisów sprawiłoby, że wiele dotychczas rolnych terenów mogłoby zostać przekształconych na cele budowlane, co wsparłoby rozwój nieruchomości i doprowadziło do złagodzenia kryzysu mieszkaniowego. Z punktu widzenia inwestorów, zniesienie niektórych barier w nabywaniu ziemi rolnej może otworzyć nowe możliwości poprzez znaczne ułatwienie procesu inwestycyjnego, co z kolei przyspieszy realizację projektów budowlanych.

Podsumowując planowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany w u.k.u.r. mają na celu zrównoważenie ochrony gruntów rolnych z dynamicznie rozwijającym się rynkiem nieruchomości. Z jednej strony ułatwią one nabywanie gruntów w miastach, z drugiej zaś pozostawią pewne ograniczenia w obszarach wiejskich, aby chronić polskie rolnictwo. To krok w stronę bardziej elastycznego i dostosowanego do rzeczywistości rynku nieruchomości, który może przynieść korzyści zarówno rolnikom, jak i inwestorom.

Zmiany w przepisach regulujących dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych (EKW)

Ministerstwo Sprawiedliwości planuje zmiany w przepisach regulujących dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych (EKW). Celem proponowanych regulacji jest lepsza ochrona danych osobowych, zgodnie z wymogami przepisów o ochronie danych osobowych. Aktualnie każdy, kto posiada numer księgi wieczystej, może swobodnie przeglądać jej treść online i poznać niektóre dane osobowe właścicieli, np. numer PESEL, co budzi uzasadnione wątpliwości w kontekście bezpieczeństwa i ochrony danych osobowych. Dodatkowo w praktyce funkcjonują portale, które udostępniają numer księgi wieczystej na podstawie adresu (za opłatą), których działalność budzi uzasadnione obawy i wątpliwości prawne.

Planowane zmiany zakładają wprowadzenie obowiązkowego procesu uwierzytelniania przed uzyskaniem dostępu do księgi, co powinno przeciwdziałać możliwości poznania treści księgi wieczystej przez osoby, które nie dysponują jej numerem. Ministerstwo rozważa zastosowanie takich narzędzi jak Profil Zaufany, systemy bankowości internetowej czy aplikacja mObywatel, które pozwoliłyby na jednoznaczną identyfikację osoby przeglądającej księgę wieczystą. Każde otwarcie księgi miałoby być rejestrowane, z zapisem informacji takich jak dane osoby przeglądającej oraz adres IP.

Propozycje te spotkały się z pozytywnym odbiorem Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, który zwrócił uwagę na potrzebę rozróżnienia między jawnością ksiąg wieczystych a ich łatwą dostępnością. Zdaniem Prezesa UODO dotychczasowe regulacje sprzyjały niekontrolowanemu gromadzeniu danych przez różne podmioty, co mogło prowadzić do nadużyć.

Nowe zasady miałyby również zapobiec masowemu pobieraniu informacji przez automatyczne narzędzia (portale, o których mowa wyżej) i zapewnić zgodność z unijnymi regulacjami dotyczącymi ochrony danych osobowych. Ministerstwo podkreśla, że zmiany te są konieczne, aby zapewnić lepsze zabezpieczenie danych zawartych w księgach wieczystych i ochronić prywatność obywateli.

Planowane zmiany należy ocenić pozytywnie. Nie będą one utrudniać obrotu nieruchomościami, a jednocześnie mogą przeciwdziałać zagrożeniom dla bezpieczeństwa danych podlegających ochronie.