Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – lipiec 2024

1. Ruszą inwestycje na gruntach rolnych w miastach

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) pracuje nad zmianą, mającą na celu ułatwienie inwestycji na gruntach rolnych w miastach. Projekt zmian ma niebawem trafić do konsultacji publicznych. Zgodnie z założeniami grunty rolne w miastach zostaną wyjęte spod ochrony ustaw rolnych, w tym w szczególności ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dzięki czemu łatwiej będzie zmienić ich status z rolnego na budowlany.

Szacuje się, że tysiące hektarów gruntów w miastach to ziemia rolna. Często są to grunty, które leżą odłogiem a jest potrzeba, aby zasiliły rynek nieruchomości pod inwestycje. Odblokowanie inwestycji na gruntach rolnych w miastach ma zwiększyć podaż mieszkań i obniżyć ich ceny.

Obecnie zbywanie gruntów rolnych w miastach wymaga albo zgody Dyrektora KOWR (działki o powierzchni przekraczającej 1 ha) albo objęte jest pierwokupem na rzecz KOWR (działki mniejsze niż 1 ha).

Co więcej w odniesieniu do gruntów rolnych w miastach, których powierzchnia przekracza 1 ha ich nabywca jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście (nawet jeśli nieruchomość nie nadaje się do takiej produkcji rolnej chociażby z uwagi na lokalizację i sąsiedztwo). Dodatkowo nabywca w okresie tym nie może zbyć ani nawet oddać w posiadanie osobie trzeciej przedmiotowej nieruchomości, chyba, że uzyska na to zgodę Dyrektora KOWR.

Planowane zmiany mają znieść powyższe ograniczenia na gruntach rolnych w miastach, upraszczając ich odrolnienie i zabudowę co należy ocenić bardzo pozytywnie, zwłaszcza przy tak ograniczonej dostępności gruntów pod inwestycje i utrzymujących się wysokich cen mieszkań.

2. Od lipca zwiększona ochrona nabywców mieszkań na rynku pierwotnym

1 lipca upłynął okres przejściowy wejścia w życie przepisów tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej. Do każdej umowy deweloperskiej zawartej z konsumentem po 1 lipca 2024 r. znajdą zastosowanie w pełnym zakresie przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej, w tym stosunek ten będzie podlegał ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), który zapewnia zwrot środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości, np. w razie upadłości dewelopera.

Przepisy przejściowe przewidują jednocześnie, że do umów deweloperskich zawartych do 1 lipca 2024 r., w tym umów co do których po 1 lipca 2024 r. nie nastąpiło przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, stosuje się, również po 1 lipca 2024 r. przepisy dotychczasowe czyli przepisy tzw. Starej Ustawy Deweloperskiej, bez ochrony DFG.

Do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie do 1 lipca 2024 r. stosowano przepisy dotychczasowe, tj. przepisy Starej Ustawy Deweloperskiej, bez ochrony DFG. W razie kontynuowania powyższego przedsięwzięcia po 1 lipca 2024 r. deweloper musi dostosować sposób jego prowadzenia w relacjach z nabywcami do przepisów Nowej Ustawy Deweloperskiej, w tym z uwzględnieniem wymaganej ochrony DFG.

W świetle powyższego może dojść do sytuacji, w której w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego część lokali będzie zbywana na zasadach tzw. Starej Ustawy Deweloperskiej, bez ochrony DFG (umowy zawarte do 1 lipca 2024 r.) a część na gruncie Nowej Ustawy Deweloperskiej z ochroną DFG (umowy zawarte po 1 lipca 2024 r.).

Zwracamy jednak uwagę, ze jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed 1 lipca 2022, a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po 1 lipca 2022 r. to do takiego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej, wraz z ochroną DFG.

Przepisy przejściowe są złożone i mogą budzić wątpliwości interpretacyjne oraz trudności operacyjne zwłaszcza na tych przedsięwzięciach, których umowy będą częściowo regulowane Nową Ustawą Deweloperską z ochroną DFG a częściowo Starą Ustawą Deweloperską bez ochrony DFG. W razie jakichkolwiek wątpliwości czy trudności w zorganizowaniu tego procesu zgodnie z prawem, zapraszamy do kontaktu.

3. Miejsca doraźnego schronienia w nowych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych

Trwają pracę nad ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej, która ma nałożyć na m.in. deweloperów obowiązek projektowania i budowania miejsc doraźnego schronienia w każdym nowo powstającym budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Takie miejsca będą musiały być lokalizowane na kondygnacjach podziemnych.

Projekt ustawy definiuje miejsca doraźnego schronienia jako obiekty zbiorowej ochrony, będące obiektami budowlanymi albo częściami obiektu budowlanego przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi. Według założenia ustawodawcy nowe obiekty znajdujące się pod ziemią powinny być tak projektowane i budowane, aby spełniały podwójną funkcję. Oznacza to, że powinny być wykorzystywane zgodnie z potrzebami właścicieli lub zarządców nieruchomości na przykład na garaże wielostanowiskowe, piwnice lub wózkarnie, a jednocześnie muszą zapewniać ochronę w razie sytuacji kryzysowej.

Wprowadzenie nowych przepisów ma być odpowiedzią na zmieniające się warunki geopolityczne oraz wzrastające ryzyko wystąpienia różnych zagrożeń, w tym klęsk żywiołowych. Miejsca doraźnego schronienia mają stanowić integralną część systemu obrony cywilnej, której celem jest ochrona życia i zdrowia ludności oraz minimalizacja skutków potencjalnych katastrof.

Projekt ustawy spotkał się z mieszanymi reakcjami. Zwolennicy argumentują, że jest to krok w dobrym kierunku, który zwiększy poczucie bezpieczeństwa obywateli. Krytycy natomiast wskazują na potencjalne koszty, jakie będą musieli ponieść deweloperzy i przyszli właściciele mieszkań, co może wpłynąć na ceny nieruchomości.

Na tę chwilę nie znamy szczegółowych warunków technicznych i wymagań, jakim powinny odpowiadać miejsca doraźnego schronienia. Zostaną one określone na podstawie rozporządzenia po wejściu w życie ustawy. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji podkreśliło, że przepisy tej ustawy wejdą w życie od 1 stycznia 2026 roku.

Projekt ustawy obecnie znajduje się na etapie konsultacji i jego finalna treść może się jeszcze zmienić.