Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – lipiec 2021

1. Od 1 lipca 2021 r. wniosek o pozwolenie na budowę złożymy online

Od 1 lipca 2021 r. na portalu https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/ udostępniona została możliwość składania elektronicznie wniosku o pozwolenie na budowę, wniosku o pozwolenie na użytkowanie, wniosku o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz wiele innych.

Komentarz: Cyfryzację postępowania budowlanego, w tym przede wszystkim możliwość złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wraz z projektem kompleksowo drogą elektroniczną należy ocenić bardzo pozytywnie jako dobry krok w kierunku przyspieszenia i usprawnienia procesu budowlanego. Jako pozytywny skutek pandemii Covid-19 wskazać należy otwarcie organów administracji na załatwianie coraz szerszego wachlarza spraw drogą elektroniczną.

2. Gmina nie może przerzucać na inwestora kosztów budowy dojazdu do osiedla

Sąd Najwyższy, Izba Cywilna w wyroku z dnia 24 lutego 2021 r. w sprawie o sygn. akt. III CSKP 62/21, orzekł, że budowa bądź przebudowa dróg publicznych stanowi zadanie publiczne i nie może być przerzucana na podmioty prywatne.

W ocenie SN, obowiązek, o którym mowa w art. 16 ust. 1 i 2 Ustawy o drogach publicznych nie stanowi obowiązku partycypacji w kosztach inwestycji drogowej, polega bowiem na jej wykonaniu w odpowiednim zakresie. Kompetencje publicznoprawne, a zatem także obowiązki o takim charakterze, zasadniczo nie mogą stanowić przedmiotu zobowiązań cywilnoprawnych, gdyż art. 3531 KC nie rozciąga się na sferę prawa publicznego. Za niedopuszczalne w zakresie, o którym mowa w art. 16 ust. 1 i 2 ww. ustawy, należy uznać nałożenie na inwestora niedrogowego obowiązku finansowania budowy bądź przebudowy drogi, także wówczas, gdy wykonanie tych zadań jest spowodowane inwestycją niedrogową. Odmiennego wniosku nie uzasadnia w szczególności treść art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, zgodnie z którym budowa, przebudowa, remont, utrzymanie i ochrona dróg publicznych mogą być realizowane przy udziale środków rzeczowych i pieniężnych świadczonych przez osoby fizyczne i osoby prawne, krajowe i zagraniczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, w tym w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Ani ten przepis, ani art. 3531 KC nie mogą stanowić podstawy dla uznania istnienia po stronie podmiotów publicznych, na których spoczywa obowiązek budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg publicznych oraz zarządzania nimi, do przerzucania lub współobciążania tym zadaniem innych podmiotów. Kompetencje publicznoprawne, a zatem także obowiązki o takim charakterze, zasadniczo nie mogą stanowić przedmiotu zobowiązań cywilnoprawnych.

Komentarz: Powyższy wyrok ma istotne znaczenie dla inwestorów, na których często gminy w całości próbują przerzucać koszty budowy dróg do realizowanych przez inwestorów osiedli, często praktyka pokazuje jednak, że budowa dróg dojazdowych przez deweloperów jest jedyną metodą na szybkie zapewnienie danej inwestycji dostępu do drogi publicznej.

3. Nowa Ustawa Deweloperska wejdzie w życie 1 lipca 2022 r

30.06.2021 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw, Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, co oznacza iż co do zasady od 1 lipca 2022 r., deweloperzy, banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze, notariusze, zobowiązani będą stosować nową ustawę deweloperską, z zastrzeżeniem, że przepisy przejściowe do ustawy przewidują pewne wyjątki w tym zakresie.

Przykładowo dla inwestycji, w ramach których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, w okresie dwóch lat od wejścia nowej ustawy w życie, będzie stosować się przepisy dotychczasowe.

Komentarz: Biorąc pod uwagę, bardzo szeroki zakres zmian oraz nowych obowiązków nałożonych na uczestników obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi na rynku pierwotnym, w tym w szczególności na deweloperów, ustawodawca przewidział aż roczny termin na przygotowanie się przez nich do stosowania i przestrzegania nowej ustawy. Zwrócić jednak należy uwagę na szereg przepisów przejściowych, które przewidują odstępstwa od ww. zasady ogólnej i odpowiednio wydłużają bądź skracają stosowanie niektórych przepisów nowej ustawy deweloperskiej we wskazanych w niej przypadkach. Zakres stosowania nowej ustawy deweloperskiej oceniać zatem należy indywidualnie w każdym przypadku, z uwzględnieniem przepisów przejściowych.

4. Obniżenie czynszu w galeriach handlowych o 80 % przy kolejnym lockdownie

1 lipca 2021 r. opublikowana została Ustawa z dnia 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła nowe zasady rozliczania czynszu w razie wprowadzenia kolejnego lockdown’u oraz związanego z tym zamknięcia galerii handlowych, w związku z Covid-19.

Zgodnie z nowelą, w razie wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, po wejściu w życie noweli, w okresach obowiązywania zakazu, świadczenia z zawartych umów najmu ulegają obniżeniu do 20% wysokości świadczeń wskazanych w zawartej umowie. Natomiast w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu po dniu wejścia w życie nowelizacji, wysokość tych świadczeń ulega obniżeniu do 50% wysokości tych świadczeń. Doprecyzowano, że przepis ma zastosowanie do wszystkich kolejnych okresów obowiązywania zakazu gdyż dynamiczna sytuacja epidemiczna może wymagać wprowadzania i znoszenia zakazu po dniu wejścia w życie nowelizacji kilkukrotnie. Powyższe obniżenie będzie miało zastosowanie jedynie w stosunku do umów zawartych przed 14 marca 2020 r. oraz w razie wprowadzenia zakazu handlu w galeriach handlowych po dniu wejścia w życie noweli, tj. po 22 lipca 2021 r.

Nowela przewidziała ponadto, że jeżeli obniżenie wysokości świadczeń, wskazane w noweli, nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 k.c., każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń z umowy najmu a Sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości. Ustawodawca przewidział zatem pewną „furtkę” dla stron, do ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd w sposób odmienny niż wynika to z noweli po rozważeniu okoliczności danego przypadku i interesu obu stron.

Komentarz: Zaproponowana zmiana jest bardzo kontrowersyjna i krytykowana przede wszystkim przez wynajmujących, którzy będą musieli zmierzyć się z obniżeniem z mocy prawa aż o 80 % czynszu w okresie trwania zakazu handlu, wprowadzonego w razie kolejnych lockdownów. Do zmian tych z oczywistych względów, pozytywnie podchodzą najemcy, zwłaszcza, że obniżka będzie następować z mocy prawa i nie wymaga tak jak poprzednio składania przez najemcę oferty o przedłużeniu umowy najmu. Spodziewać się jednak należy, licznych sporów w tym zakresie, w tym w szczególności inicjowanych przez wynajmujących, kwestionujących ustawową wysokość obniżki aż o 80 % i domagających się zapłaty całości czynszu lub niższej niż ustawowa obniżki.

5. Sprzedaż państwowych nieruchomości rolnych wstrzymana na kolejne 5 lat

Nowelą ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, wydłużono o kolejne pięć lat okres w którym, nieruchomości objęte ww. ustawą, nie mogą być sprzedawane, tj. w okresie kolejnych 5 lat od dnia wejścia w życie noweli – od 30 kwietnia 2021 do 30 kwietnia 2026 r.

Nowela wskazuje nieruchomości podlegające reglamentacji oraz wprowadza kategorię gruntów wyłączonych spod ww. zakazu sprzedaży w okresie do 30 kwietnia 2026 r., doprecyzowując w tej materii uprawienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zgodnie z uzasadnieniem do noweli, jej celem jest wstrzymanie systematycznego wzrostu cen sprzedaży gruntów rolnych oraz przeprowadzania spekulacyjnych transakcji wykupu ziemi przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie mają na względzie wykorzystania nieruchomości zgodnie z celem rolniczym.

Komentarz: Biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości oraz ograniczoną podaż gruntów, wprowadzanie dodatkowych restrykcji w obrocie nieruchomości ocenić należy negatywnie, zwłaszcza biorąc pod uwagę i tak szerokie restrykcje wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.