Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – kwiecień 2023

1. Projekt uwłaszczenia spółdzielni mieszkaniowych 

Rządowe Centrum Legislacji zamieściło na swojej stronie internetowej projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt ustawy stanowi odpowiedź na – pilący od lat – problem braku praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów, na których wzniosły one budynki. Niemożność uregulowania sytuacji prawnej gruntów stanowi znaczną dolegliwość dla osób, które mają prawa do lokali znajdujących się w budynkach spółdzielczych. Często – w razie braku wpisu lokalu do księgi wieczystej – obrót takim lokalem stawał się niemożliwy. 

Wszczęty proces legislacyjny jest drugim już podejściem do rozwiązania wyżej opisanego problemu. Założenia projektu rządowego przewidują, że spółdzielnia mieszkaniowa posiadająca grunt należący do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego będzie posiadać roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Sprawy o powstanie takiego prawa na rzecz spółdzielni mieszkaniowej będą rozpatrywane w trybie postępowania administracyjnego i załatwiane decyzją administracyjną. 

Uchwalenie takiej ustawy będzie miało olbrzymi wpływ na rynek nieruchomości. Po pierwsze bowiem, uwolnione zostaną zasoby lokali na rynku wtórnym, które dotychczas – z przyczyn formalnych – nie mogły uczestniczyć w obrocie. 

Po drugie, spółdzielnie mieszkaniowe – po uregulowaniu praw do gruntów – będą mogły realizować na nich inwestycje lub ewentualnie zbywać takie grunty na rzecz innych podmiotów prowadzących działalność deweloperską. 

2. Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków 

28 kwietnia 2023 r. wchodzą w życie przepisy znowelizowanych ustaw: o charakterystyce energetycznej budynków i prawa budowlanego. Nowelizacja nakłada na właściciela lub zarządcę budynku nowy obowiązek w postaci wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej. 

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu to certyfikat energetyczny (lub paszport energetyczny), który określa całkowite zapotrzebowanie na energię używaną do ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji, klimatyzacji i oświetlenia.  

Nowe przepisy zaostrzają obowiązki osoby zobowiązanej do przekazania świadectwa. Właściciel lub zarządca nieruchomości będzie musiał – aby umowę zawrzeć – przekazać świadectwo przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu. Niedochowanie tego obowiązku skutkować będzie nałożeniem kary grzywny. 

Nowe przepisy przewidują także obowiązki w zakresie ogłoszeń o sprzedaży lub najmie lokalu lub budynku. Jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej zostało już sporządzone, trzeba będzie w ogłoszeniu wskazać informacje pochodzące ze świadectwa: 

• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową; 
• energię końcową; 
• nieodnawialną energię pierwotną, 
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, 

• jednostkową wartość emisji CO2. 

W przypadku nowo wybudowanych budynków świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba będzie załączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Nowe przepisy nie znajdują zastosowania do wniosków już złożonych. Nie trzeba będzie ich zatem w tej mierze uzupełniać. Podobnie – już opublikowane ogłoszenia, lub takie co do których zawarto umowę na ich rozpowszechnianie – także nie wymagają dokonania zmian wynikających z nowej regulacji. Można do nich jeszcze stosować przepisy poprzednio obowiązujące. Istniejące świadectwa zachowują ważność przez okres, na jaki zostały wydane.