Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – grudzień 2023

1. Trybunał Konstytucyjny o odszkodowaniu za usunięcie legalnych reklam

Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku z dnia 12 grudnia 2023 roku, sygn. akt P 20/19 zgodził się z Naczelnym Sądem Administracyjnym, który skierował pytanie prawne do Trybunału Konstytucyjnego, dotyczące skarg kasacyjnych od wyroków w sprawie uchwał krajobrazowych dwóch gmin miejskich.

Uchwały te zostały podjęte na mocy art. 37a ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Radni określili w nich zasady i warunki dotyczące lokalizacji obiektów małej architektury, tablic reklamowych, urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń na obszarze swoich miast. Ponadto, ustanowili terminy, w których istniejące w dniu wejścia w życie uchwał tablice i urządzenia reklamowe muszą zostać dostosowane do określonych zasad i warunków – odpowiednio 30 miesięcy i 24 miesiące. Po upływie tych terminów, urządzenia i tablice reklamowe miały podlegać rozbiórce lub usunięciu. Warto zaznaczyć, że te zasady obejmowały wszystkie tablice i urządzenia, niezależnie od tego, czy zostały wzniesione zgodnie z przepisami, czy też nielegalnie (bez uzyskania odpowiednich pozwoleń czy zgłoszenia robót budowlanych).

Powyższe uchwały były zaskarżone przez spółki prowadzące działalność reklamową. Swoje stanowisko argumentowały tym, że w uchwałach nie przewidziano żadnego mechanizmu ochrony praw nabytych dla podmiotów, które zgodnie z obowiązującymi przepisami legalnie postawiły urządzenia reklamowe przed wejściem w życie uchwał krajobrazowych, i na ich podstawie prowadziły działalność gospodarczą.

Wątpliwości konstytucyjne Naczelnego Sądu Administracyjnego wzbudził brak w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odpowiedniego mechanizmu kompensacyjnego z tytułu pozbawienia prawa do korzystania z mienia oraz wyrządzonej tym samym szkody legalnej. W świetle art. 37a ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sąd pytający stwierdził, że brak jest możliwości wprowadzenia przez organ gminy przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu szkody legalnej w aktach prawa miejscowego. Kwestionowana regulacja wywołuje istotne wątpliwości co do zachowania proporcjonalności ingerencji w prawo własności, a tym samym zgodności z art. 64 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, ze względu na to, że przedmiot własności właścicieli nośników reklamowych na skutek działania tego przepisu może być ograniczony albo wręcz całkowicie im odjęty, jeśli dojdzie do konieczności rozbiórki. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że w przypadku ingerencji skutkującej całkowitym unicestwieniem przedmiotu własności po upływie okresu dostosowawczego będzie to ingerencja w prawo własności równoważna w skutkach prawnych z wywłaszczeniem, które zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji może odbywać się tylko za odszkodowaniem.

Pięcioosobowy skład Trybunału Konstytucyjnego, pod przewodnictwem sędziego Piotra Pszczółkowskiego, ogłosił, że art. 37a ust. 9 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezgodny z Konstytucją RP. Niezgodność ta dotyczy zakresu, w jakim przepis ten nakłada obowiązek określenia w uchwale krajobrazowej warunków i terminu dostosowania istniejących w dniu wejścia w życie uchwały, wzniesionych na podstawie zgody budowlanej, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych do zakazów określonych w tejże uchwale, bez jednoczesnego przewidzenia ustawowych podstaw i trybu dochodzenia odszkodowania przez podmioty, które zobowiązane są do ich usunięcia.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego jest ostateczny i nabierze mocy po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw.

2. Historyczne Centrum Warszawy pod ochroną parku kulturowego

W dniu 18 grudnia 2023 roku Rada m.st. Warszawy podjęła uchwałę o utworzeniu parku kulturowego Historycznego Centrum Warszawy.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2022.840 ze zm.) park kulturowy tworzy się w celu ochrony krajobrazu kulturowego oraz zachowania wyróżniających się krajobrazowo terenów z zabytkami nieruchomymi charakterystycznymi dla miejscowej tradycji budowlanej i osadniczej. Z wyżej wymienionego przepisu wynika, że park kulturowy chroni zarówno krajobraz kulturowy, jak i wyróżniający się krajobrazowo teren. W wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, że w skład parku kulturowego nie wchodzą wyłącznie tereny, na których znajdują się obiekty zabytkowe – dla ochrony przestrzeni krajobrazu, nie jest konieczne, aby na objętych nią nieruchomościach również znajdowały się obiekty zabytkowe, a park kulturowy przedstawia wartość kulturową jako określona całość. Zatem celem ochrony parku kulturowego jest przestrzeń historycznie ukształtowana, a to przesądza, że nie powinno się ograniczać terenu ochrony tylko do działek, na których znajdują się obiekty zabytkowe.

Uchwalony park kulturowy Historycznego Centrum Warszawy pomoże walczyć z bałaganem przestrzennym, nielegalnymi reklamami i kiepskiej jakości stoiskami ulicznymi. Ponadto ta uchwała porządkuje kwestie związane z estetyką elewacji, ochroną oryginalnego detalu architektonicznego oraz historycznej stolarki. Doprecyzowane zostały także zasady umieszczania urządzeń technicznych i nośników reklamowych oraz lokalizowania i tworzenia ogródków restauracyjnych. Warto również podkreślić, że nowe przepisy przewidują zasady ochrony drzewostanu i obszarów zieleni miejskiej. Te regulacje przyczynią się do zwiększenia atrakcyjności turystycznej terenów znajdujących się w granicach parku, rozwoju tego obszaru, a także ułatwią zarządzanie tym terenem poprzez usprawnienie relacji na styku urząd – przedsiębiorca.

Przegłosowana przez warszawskich radnych uchwała jest prawem miejscowym, a więc będzie obowiązywała wszystkich właścicieli, posiadaczy i najemców nieruchomości znajdujących się na terenie tego parku kulturowego. Zapisy parku kulturowego Historycznego Centrum Warszawy zaczną obowiązywać od grudnia 2024 roku.