Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – czerwiec 2021

1. Sejm przyjął nową ustawę deweloperską i powołał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

20 maja 2021r. Sejm RP przyjął nową ustawę deweloperską, która czeka na podpis Prezydenta RP. Zgodnie z najnowszymi informacjami podpisanie przez Prezydenta RP nowej ustawy deweloperskiej jest planowane na koniec czerwca br. Ustawa wprowadza długo zapowiadany i kontrowersyjny deweloperski fundusz gwarancyjny, który zasilać będą składki odprowadzane od wpłat nabywców mieszkań. Co istotne Sejm przychylił się do wniosków deweloperów i obniżył maksymalną wysokość tych stawek aż o połowę z 2 % do 1 % przy otwartym MRP oraz z 0,2 % do 0,1 % przy zamkniętym MRP. Ustawa wprowadza ponadto szereg innych rewolucyjnych zmian, które będą miały wymierny wpływ na rynek mieszkaniowy, w tym kształtowanie cen mieszkań tj. uregulowanie umowy rezerwacyjnej, maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, wprowadzenie nowych zasad wypłat z MRP, zwiększenie uprawnień kontrolnych Banków, nowe obowiązki nabywców w związku z wadami lokali, nowe przypadki uprawniające nabywców do odstąpienia od umowy deweloperskiej, oraz wiele innych regulacji mających na celu ochronę nabywców mieszkań.

Pozytywnie należy ocenić finalne obniżenie stawek składek na DFG aż o połowę. Pamiętać jednak należy, że są to stawki maksymalne a ich ostateczną wysokość ustali Minister Rozwoju w drodze Rozporządzenia. Zmiany wprowadzone tą ustawą mają charakter rewolucyjny zarówno dla deweloperów jak i nabywców. Nabywcy uzyskali wiele nowych uprawnień i zabezpieczeń ich interesów, nie mniej należy się spodziewać, że poniosą również ich koszt, bowiem przewidywać należy, że nowe regulacje przełożą się na wzrost cen mieszkań.

2. Właściciele nie sprzedadzą mieszkania bez świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu

Zgodnie z przepisami obowiązującymi już od wielu lat, świadectwo energetyczne teoretycznie powinno być integralną częścią każdej transakcji na rynku nieruchomości. Nie mniej, przepisy te nie są w tym zakresie stanowcze bowiem przedłożenie takiego świadectwa nie jest warunkiem przeprowadzenia transakcji a zbywający czy wynajmujący nieruchomość mogą łatwo uchylić się od tego obowiązku. Sytuację tę zamierza zmienić resort rozwoju, który przesłał do konsultacji społecznych projekt noweli ustawy o charakterystyce energetycznej, w którym znalazł się jednoznaczny zapis, zgodnie z którym notariusz ma odnotowywać w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku zaś jego nieprzekazania notariusz będzie uprawniony odmówić dokonania czynności notarialnej. W projekcie ustawy i w uzasadnieniu wskazano, że wynajmujący mają być również objęci obowiązkiem dołączenia do umowy certyfikatu energetycznego, nie mniej obowiązek ten nie został obwarowany żadną sankcją co oznacza, że w praktyce świadectwa na potrzeby najmu nie będą dalej sporządzane czy wydawane.

Uzależnianie możliwości przeprowadzenia transakcji zbycia nieruchomości od przedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu wydaje się zbyt daleko idące i nieuzasadnione zwłaszcza, że zgodnie z obecnymi regulacjami, nabywca ma możliwość wezwania zbywającego do przedłożenia takiego świadectwa w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.

3. Obniżka czynszów w Galeriach Handlowych

Do Sejmu trafił projekt ustawy przygotowany przez resort rozwoju przewidujący nowelizację tzw. ustawy covidowej, przewidujący, że wysokość świadczeń wynajmującego na podstawie zawartej przed dniem 14 marca 2020 r. umowy najmu, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, ulega obniżeniu do 20% wysokości tych świadczeń a w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu – do 50% wysokości tych świadczeń. Projekt przewiduje ponadto, że jeżeli ww. obniżenie wysokości świadczeń, nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 357(1) k.c., każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń uprawnionego, o których mowa powyżej. Sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości.

Projekt jest reakcją na niedostosowanie dotychczasowych przepisów Tarczy Antykryzysowej do przebiegu pandemii oraz kilkukrotnych lockdownów, które miały miejsce oraz konieczność składania przez najemców ofert przedłużania umowy po każdym zakończonym lockdownie, celem możliwości skorzystania ze zwolnienia z czynszu przewidzianego w ww. ustawie. Regulacja ta miałaby znaleźć zastosowanie do kolejnych lockdownów o ile takie będą miały miejsce.

4. Czy Najemcy galerii handlowych będą mogli skrócić okres trwania najmu?

Do Sejmu trafił projekt ustawy przygotowany przez resort rozwoju przewidujący nowelizację tzw. ustawy covidowej, przewidujący, że jeżeli najemca powierzchni handlowej, który złożył bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu na zasadach określonych w art. 15ze ust. 2 tzw. ustawy covidowej, w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie ww. projektu ustawy złoży oświadczenie woli o cofnięciu tej oferty, do umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, stosuje się przepisy art. 15ze1 ustawy covidowej (przewidujący obniżenie czynszu o którym mowa w pkt 3 powyżej). Oświadczenie woli, o którym mowa powyżej, wywoływać ma skutki od dnia jego złożenia. W przypadku niezłożenia oświadczenia woli, o którym mowa powyżej, oferta woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, wiąże przez odpowiednio wydłużony okres, o którym mowa w art. 15ze ust. 2 ustawy covidowej w brzmieniu dotychczasowym.

Proponowane rozwiązanie jest dość kontrowersyjne i już wywołujące liczne wątpliwości interpretacyjne, w tym w szczególności czy takie uprawnienie będzie przysługiwało w stosunku do ostatniego lockdownu czy wszystkich, zasadniczo przyjąć należałoby, że do wszystkich w których najemca skorzystał z rozwiązań przewidzianych w ustawie covidowej, tj. zwolnienia z czynszu za odpowiednim wydłużeniem umowy najmu. Dzięki temu najemcy będą mogli uchylić się od wydłużenia umowy wskutek wcześniej złożonych oświadczeń, nie mniej w zamian otrzymają jedynie obniżenie czynszu a nie całkowite zwolnienie. Z uprawnienia tego nie będą mogli skorzystać najemcy którzy podpisali aneksy do umów najmu czy inne porozumienia w sposób odmienny regulujący kwestie rozliczania z umowy najmu w okresie lockdownu.