Kiedy sprzedaż nieruchomości uczyni cię przedsiębiorcą?

Zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem może być uznane przez organy podatkowe za działalność gospodarczą w obrocie nieruchomościami, co wpływa m.in. na opodatkowanie sprzedaży nieruchomości VAT.

Przy sprzedaży nieruchomości detale decydują o wszystkim. Klucz tkwi w orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) i interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS). Dzięki znajomości dominujących w nich poglądów podatnik może skutecznie zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami w VAT oraz zyskać przewagę strategiczną przy planowaniu transakcji.

Kiedy sprzedaż nieruchomości uczyni cię przedsiębiorcą – orzecznictwo TSUE

Podatek od towarów i usług jest podatkiem zharmonizowanym na poziomie Unii Europejskiej. Duże znaczenie w zakresie jego wykładni ma więc orzecznictwo TSUE, a Dyrektor KIS w uzasadnieniach wydawanych interpretacji bezpośrednio odnosi się do orzeczeń TSUE i wypracowanych w nich tez. W swoich orzeczeniach TSUE wskazuje na okoliczności, które mogą świadczyć o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Kwestie te były podnoszone choćby w wyrokach z 15 września 2011 r., Słaby i in., C 180/10 i C 181/10 czy także w niedawno wydanym orzeczeniu w sprawie C 213/24 [Grzera] z 3 kwietnia 2025 r.

W ostatnim z wymienionych wyroków, TSUE ponownie rozstrzygał o kwestiach związanych z pojęciem „podatnika” oraz „działalności gospodarczej”, w związku ze sprzedażą nieruchomości, powołując się przy tym na wszystkie najważniejsze z perspektywy takiej sprzedaży elementy oraz wypracowane tezy wynikające z dotychczasowego orzecznictwa.

TSUE wskazał m.in. przykładowe działania, które mogą powodować zaangażowanie podobnych środków, jak usługodawcy czy handlowcy w zakresie obrotu. Można wśród nich wskazać takie czynności, jak:

– podział nieruchomości na mniejsze działki i sformalizowanie podziału;
– zmiana przeznaczenia działek w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane);
– nabycie działek sąsiadujących w celu utworzenia dróg dojazdowych i wewnętrznych do wydzielonych działek;
– uzbrojenie nieruchomości w media;
– usunięcie elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem działek;
– uzyskanie wymaganych zezwoleń od właściwych organów;
– przeprowadzenie reklamy działek wśród potencjalnych nabywców;
– przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży.

W wyroku zwrócono uwagę także na inne okoliczności, które mogą wpływać na ocenę sytuacji prawnopodatkowej podejmowanych działań, tj. na kwestie wykorzystywania nieruchomości z majątku prywatnego na potrzeby działalności czy też kwestie podejmowania działań przez pełnomocnika.

Czy zatem wystąpienie tych elementów zawsze będzie wiązać się z koniecznością opodatkowania sprzedaży nieruchomości VAT? Analiza niżej wskazanych stanów faktycznych wskazuje, że nie zawsze.

Interpretacje Dyrektora KIS

Dyrektor KIS niejednokrotnie wskazywał, że wystąpienie pojedynczych okoliczności, na które wskazuje TSUE, nie przesądza z góry o działaniu jak profesjonalny podmiot. Pogląd taki został wyrażony m.in. w interpretacji z 9 maja 2025 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012. 50.2025.3.ALN, w której to wnioskodawca nabył nieruchomość i dokonał jej podziału na mniejsze działki. Zdaniem Dyrektora KIS, w świetle wskazanych okoliczności „nie wystąpił ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowych nieruchomości”. Organ podatkowy wskazuje, że o kwestii działania jak profesjonalny podmiot świadczy ogół okoliczności, a więc wszystkie elementy stanu faktycznego, które spełniają wymagania prowadzonej działalności. Zatem to nie liczba czynności podejmowanych przez sprzedawcę, na które w swoich orzeczeniach wskazywał TSUE, przesądza o tym, czy dana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT.

Dodatkowo, zdaniem organu „działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej”, na co wskazywał m.in. dyrektor KIS w interpretacji z 23 lipca 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.397.2025. 2.MKW.

Wnioskować należy więc, że sama sprzedaż poprzedzona konkretnymi czynnościami, lecz nie cechująca się stałością, powtarzalnością i innymi wyżej wskazanymi cechami nie powinna być uznana za działalność gospodarczą.

Odmienny pogląd, uzależniający opodatkowanie sprzedaży nieruchomości jedynie od podejmowania katalogu konkretnych czynności mógłby prowadzić do wniosków, że osoba posiadająca nieruchomość nie powinna dążyć do uzyskania jak najlepszej ceny jej sprzedaży, do czego ma prawo również podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej, lecz zarządzający swoim prywatnym majątkiem we właściwy sposób, co także potwierdzał dyrektor KIS (interpretacja indywidualna z 20 czerwca 2025 r., nr 0113-KDIPT2-3.4011.324.2025.2.PR).

Co z kwestią pełnomocnictwa?

W ostatnim czasie zmienił się także pogląd dotyczący podejmowania działań w zakresie sprzedaży nieruchomości poprzez pełnomocnika. W przywołanym orzeczeniu C 213/24 z 3 kwietnia 2025 r. TSUE wskazał, że „(…) można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu”.

Jednak nie każde działanie poprzez pełnomocnika w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie posiadało znamiona działania jak przedsiębiorca.

PRZYKŁAD

Udzielenie pełnomocnictwa kupującemu w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży, na mocy którego będzie on dokonywać czynności w celu dostosowania nieruchomości do własnych potrzeb, w tym wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy, doprowadzenie drogi, podział działki czy też uzyskania warunków technicznych przyłączy (kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego), a także związana z tym pełnomocnictwem dzierżawa nieruchomości nie są wystarczające do uznania sprzedającego za przedsiębiorcę.

W uzasadnieniu do interpretacji z 21 lipca 2025 r., nr 0113- KDIPT1-2.4012.370.2025.2.SM dyrektor KIS wskazał, że takie działania służą realizacji umowy i należy na nie patrzeć, jak na elementy jednego przedsięwzięcia. Organ różnicuje sytuacje w zależności od okoliczności zawarcia pełnomocnictwa. Dyrektor KIS wskazywał, że przedstawiona sytuacja nie jest udzieleniem pełnomocnictwa, na mocy którego sprzedawca stara dążyć do uatrakcyjnienia nieruchomości dla potencjalnych nabywców, co sugeruje, że inna chronologia zdarzeń (udzielenie pełnomocnictwa przed zawarciem umowy przedwstępnej i nie na jej podstawie) uznać należy, w rozumieniu organu za podejmowanie działań przez podmiot profesjonalny.

Przedstawienie takiego poglądu przez Dyrektora KIS jest z pewnością odpowiedzią na orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładem jest niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r. o sygn. I FSK 2150/21, w którym to oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS na orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 11 sierpnia 2021 r., o sygn. I SA/Sz 486/2, którego zdaniem sprzedawca nie działał jako przedsiębiorca, pomimo że dokonał podziału działki oraz w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży upoważnił nabywcę do dokonywania czynności związanych z działką.

Podsumowanie

Kluczowe znaczenie w ocenie dokonywanej przez organ podatkowy będzie miało odpowiednie (szerokie) przedstawienie stanu faktycznego. Ograniczenie się do zwięzłych opisów nabycia nieruchomości oraz podejmowanych działań może prowadzić do wydania negatywnej interpretacji lub, w gorszym wypadku, do uznania, że wydana interpretacja nie ma funkcji ochronnej z uwagi na niewłaściwe przedstawienie stanu faktycznego.

Jeżeli podatnik zdążył już podjąć czynności, które organy podatkowe mogą zakwalifikować jako działania o charakterze profesjonalnym, kluczowe może okazać się wskazanie wszelkich dodatkowych argumentów przemawiających za uznaniem transakcji dotyczącej nieruchomości za sprzedaż w ramach majątku osobistego.

Monika Grobelska, doradca podatkowy, Associate w kancelarii Tomczykowski Tomczykowska

Przemysław Wydra, prawnik, Junior Associate w kancelarii Tomczykowski Tomczykowska

FAQ

Kiedy sprzedaż nieruchomości może zostać uznana za działalność gospodarczą?

Sprzedaż nieruchomości może zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli jest przeprowadzana w sposób zorganizowany, ciągły i profesjonalny, np. przy udziale pośredników, w celu uzyskania zysku.

Jakie czynniki wpływają na uznanie sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą?

Do czynników, które mogą wskazywać na profesjonalizm transakcji, należy: podział nieruchomości, zmiana jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, usuwanie elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem, uzbrajanie nieruchomości w media czy reklama nieruchomości.

Czy pojedyncza transakcja sprzedaży nieruchomości może zostać uznana za działalność gospodarczą?

Pojedyncza transakcja sprzedaży nieruchomości może zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli czynności poprzedzające sprzedaż mają charakter zorganizowany i profesjonalny.

Czy pełnomocnik może działać w imieniu właściciela nieruchomości przy sprzedaży?

Pełnomocnik może działać przy sprzedaży nieruchomości, ale sam fakt udzielenia pełnomocnictwa nie sprawia, że właściciel nieruchomości staje się przedsiębiorcą. Ważne jest, aby pełnomocnictwo dotyczyło działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości dla nabywców, co może świadczyć o działalności gospodarczej.

Czy podział nieruchomości na mniejsze działki oznacza, że sprzedaż będzie traktowana jako działalność gospodarcza?

Podział nieruchomości na mniejsze działki może wskazywać na działalność gospodarczą, zwłaszcza jeśli podział jest zorganizowany i ma na celu przyszłą sprzedaż działek.

Czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wpływa na opodatkowanie sprzedaży?

Tak, zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego może świadczyć o działalności gospodarczej, szczególnie jeśli miała na celu poprawę wartości nieruchomości w celu jej dalszej sprzedaży.

Czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną może być traktowana jako działalność gospodarcza?

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną może być traktowana jako działalność gospodarczą, jeśli jest częścią zorganizowanego procesu obrotu nieruchomościami. Kluczowym czynnikiem jest intencja uzyskania zysku w sposób zorganizowany i profesjonalny.

Czy sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną w ramach majątku osobistego może podlegać opodatkowaniu VAT?

Sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną w ramach majątku osobistego zazwyczaj nie podlega opodatkowaniu VAT, chyba że zostanie uznana za działalność gospodarczą na podstawie jej zorganizowanego charakteru.

Co zrobić, jeśli organy podatkowe uznają sprzedaż nieruchomości za działalność gospodarczą?

Jeśli organy podatkowe uznają sprzedaż nieruchomości za działalność gospodarczą, przedsiębiorca będzie zobowiązany do rozliczenia VAT od transakcji. Może również wystąpić obowiązek zarejestrowania działalności gospodarczej i składania odpowiednich deklaracji podatkowych.

Gdzie można znaleźć więcej informacji na temat opodatkowania sprzedaży nieruchomości?

Szczegółowe informacje dostępne są na stronach Ministerstwa Finansów, Krajowej Administracji Skarbowej oraz w interpretacjach wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.