Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2023

26.05.2023

Prawo

 

  1. Istotne zmiany dla branży deweloperskiej

W dniu 12 maja 2023 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz. U. 2023 poz. 803 z dnia 27 kwietnia 2023 r.), którą znowelizowano m.in. przepisy lex deweloper oraz prawa geodezyjnego i kartograficznego.

W  tzw. lex deweloper, czyli ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, wprowadzono m.in. mocno krytykowaną przez deweloperów zmianę w zakresie ilości miejsc postojowych. Zgodnie z nowymi przepisami na jedno mieszkanie w nowych inwestycjach ma przypadać półtora miejsca parkingowego, a w obszarze zabudowy śródmiejskiej – jedno miejsce. W ustawie wprowadzono również obowiązek zachowania powierzchni terenu biologicznie czynnego w wymiarze co najmniej 25 % powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej (w obszarze zabudowy śródmiejskiej 12,5%). Co więcej, połowa tego obszaru ma być ogólnodostępnym terenem przeznaczonym do wypoczynku, dostępnym dla wszystkich, nie tylko dla mieszkańców osiedla (wymóg ten nie dotyczy zabudowy śródmiejskiej). Zachowanie tych wymogów może nastąpić zarówno w oparciu o infrastrukturę już istniejącą w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i planowanej do realizacji.

Ponadto w przypadku zamiaru realizacji działalności handlowej i usługowej, powierzchnia przeznaczona pod tą działalność nie może być mniejsza niż 5% powierzchni użytkowej mieszkań. Zachowano maksymalny współczynnik tej powierzchni w wysokości 20%.

Wydłużono również okres ważności uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z 3 do 6 lat.

Ustawodawca ułatwia również przekształcenie zabudowy biurowej i handlowej na potrzeby inwestycji mieszkaniowych. W art. 5 umożliwia bowiem realizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i niezależnie od postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na terenach, na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2; oraz na terenach, na których jest zlokalizowany budynek biurowy. W dotychczasowym brzmieniu warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczył tylko terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Wprowadzono również definicje legalne terenu biologicznie czynnego i zabudowy śródmiejskiej. W rozumieniu ustawy teren biologicznie czynny to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie. Zabudowa śródmiejska została zdefiniowana jako zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

 

  1. Zmiany w zakresie obowiązku oznaczania nieruchomości zabudowanych

Na mocy ww. ustawy zmieniono również prawo geodezyjne i kartograficzne w zakresie obowiązku oznaczania nieruchomości zabudowanych. Od 12 maja niedopełnienie obowiązku oświetlenia tabliczki z numerem porządkowym nieruchomości nie będzie już wykroczeniem. Ograniczone zostały również dane, które mają się na niej znaleźć. Dotychczas oprócz numeru porządkowego należało zamieścić również nazwę ulicy lub placu, a w miejscowościach bez ulic lub placów albo posiadających ulice lub place bez nazw – nazwę miejscowości. Teraz obowiązkowe jest tylko wskazanie numeru porządkowego nieruchomości. Niedopełnienie obowiązku w tym zakresie ma podlegać grzywnie do 250 zł albo karze nagany.

– Proponując takie przepisy, chcieliśmy odciążyć właścicieli nieruchomości, bowiem uznaliśmy umieszczanie tych wszystkich informacji za nadmierny formalizm – przyznał Bartłomiej Wróblewski, poseł PiS, przewodniczący Komisji Nadzwyczajnej do spraw deregulacji, w ramach której powstała propozycja zmian w tym zakresie. Poseł dodał, że przepis o podświetleniu tabliczki był po prostu martwy.

W nowych przepisach upoważniono jednakże radę gminy do wprowadzenia w drodze uchwały obowiązku umieszczania na tabliczce informacyjnej nazwy miejscowości lub nazwy dzielnicy, osiedla, zespołu urbanistycznego, a także nazwy ulicy lub placu.

11.07.2025

Fakty i mity o absolutorium dla członków zarządu spółki z o.o.

Czytaj

11.07.2025

Są długo oczekiwane objaśnienia podatkowe. Firmy muszą zweryfikować swoje praktyki

Czytaj

11.07.2025

Siedem kosztownych błędów podatkowych przy reorganizacji dużych grup kapitałowych

Czytaj

08.07.2025

Fundacje rodzinne. Reinwestowanie chroni przed fiskusem

Czytaj