Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2023

1. Istotne zmiany dla branży deweloperskiej

W dniu 12 maja 2023 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz. U. 2023 poz. 803 z dnia 27 kwietnia 2023 r.), którą znowelizowano m.in. przepisy lex deweloper oraz prawa geodezyjnego i kartograficznego.

W  tzw. lex deweloper, czyli ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, wprowadzono m.in. mocno krytykowaną przez deweloperów zmianę w zakresie ilości miejsc postojowych. Zgodnie z nowymi przepisami na jedno mieszkanie w nowych inwestycjach ma przypadać półtora miejsca parkingowego, a w obszarze zabudowy śródmiejskiej – jedno miejsce. W ustawie wprowadzono również obowiązek zachowania powierzchni terenu biologicznie czynnego w wymiarze co najmniej 25 % powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej (w obszarze zabudowy śródmiejskiej 12,5%). Co więcej, połowa tego obszaru ma być ogólnodostępnym terenem przeznaczonym do wypoczynku, dostępnym dla wszystkich, nie tylko dla mieszkańców osiedla (wymóg ten nie dotyczy zabudowy śródmiejskiej). Zachowanie tych wymogów może nastąpić zarówno w oparciu o infrastrukturę już istniejącą w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i planowanej do realizacji.

Ponadto w przypadku zamiaru realizacji działalności handlowej i usługowej, powierzchnia przeznaczona pod tą działalność nie może być mniejsza niż 5% powierzchni użytkowej mieszkań. Zachowano maksymalny współczynnik tej powierzchni w wysokości 20%.

Wydłużono również okres ważności uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z 3 do 6 lat.

Ustawodawca ułatwia również przekształcenie zabudowy biurowej i handlowej na potrzeby inwestycji mieszkaniowych. W art. 5 umożliwia bowiem realizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i niezależnie od postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na terenach, na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²; oraz na terenach, na których jest zlokalizowany budynek biurowy. W dotychczasowym brzmieniu warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczył tylko terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Wprowadzono również definicje legalne terenu biologicznie czynnego i zabudowy śródmiejskiej. W rozumieniu ustawy teren biologicznie czynny to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie. Zabudowa śródmiejska została zdefiniowana jako zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

2. Zmiany w zakresie obowiązku oznaczania nieruchomości zabudowanych

Na mocy ww. ustawy zmieniono również prawo geodezyjne i kartograficzne w zakresie obowiązku oznaczania nieruchomości zabudowanych. Od 12 maja niedopełnienie obowiązku oświetlenia tabliczki z numerem porządkowym nieruchomości nie będzie już wykroczeniem. Ograniczone zostały również dane, które mają się na niej znaleźć. Dotychczas oprócz numeru porządkowego należało zamieścić również nazwę ulicy lub placu, a w miejscowościach bez ulic lub placów albo posiadających ulice lub place bez nazw – nazwę miejscowości. Teraz obowiązkowe jest tylko wskazanie numeru porządkowego nieruchomości. Niedopełnienie obowiązku w tym zakresie ma podlegać grzywnie do 250 zł albo karze nagany.

– Proponując takie przepisy, chcieliśmy odciążyć właścicieli nieruchomości, bowiem uznaliśmy umieszczanie tych wszystkich informacji za nadmierny formalizm – przyznał Bartłomiej Wróblewski, poseł PiS, przewodniczący Komisji Nadzwyczajnej do spraw deregulacji, w ramach której powstała propozycja zmian w tym zakresie. Poseł dodał, że przepis o podświetleniu tabliczki był po prostu martwy.

W nowych przepisach upoważniono jednakże radę gminy do wprowadzenia w drodze uchwały obowiązku umieszczania na tabliczce informacyjnej nazwy miejscowości lub nazwy dzielnicy, osiedla, zespołu urbanistycznego, a także nazwy ulicy lub placu.