1. Droga ku zeroemisyjności nieruchomości – na co się przygotować? Czyli o nowelizacji Dyrektywy UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków

12 kwietnia 2024 roku Rada Unii Europejskiej przyjęła nowelizację dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (dalej zwana „Dyrektywą EPBD”).

Najważniejszym  celem Dyrektywy EPBD jest ograniczenie, a docelowo wyeliminowanie, emisji dwutlenku węgla przez nowe jak i istniejące budynki.  Dostosowanie się do nowych standardów wcześniej może  zbudowaćprzewagę konkurencyjną na rynku. Poza tym może dać także więcej czasu  inwestorom i właścicielom na zabezpieczenie funduszy oraz podjęcie strategicznych decyzji biznesowych związanych z budową lub renowacją budynków.

Założenia Dyrektywy

Najważniejsze założenia Dyrektywy EPBD to:

– osiągnięcie na terenie Unii Europejskiej bezemisyjności nowych budynków od 2030 roku, przy czym ten cenzus czasowy dla budynków administracji publicznej został obniżony do 2028 roku.

– istniejące już budynki powinny zostać przekształcone w budynki zeroemisyjne najpóźniej do 2050 roku.

Budynek bezemisyjny czyli jaki?

Zgodnie z Dyrektywą EPBD budynek bezemisyjny oznacza budynek o bardzo wysokiej charakterystyce energetycznej, wymagający zerowej lub bardzo małej ilości energii, niewytwarzający na miejscu jego posadowienia dwutlenku węgla z paliw kopalnych i wytwarzający zerowe lub bardzo małe ilości gazów cieplarnianych.

Ponadto o ile to będzie możliwe pod względem ekonomicznym i technicznym, taki budynek będzie musiał posiadać zdolność do reagowania na sygnały zewnętrzne i dostosowywać swoje zużycie, wytwarzanie lub magazynowanie energii do tych czynników.

Elektromobilność

Nowe budynki oraz budynki poddawane ważniejszym renowacjom będą musiały być również wyposażone w okablowanie wstępne i infrastrukturę kanałową w celu zapewnienia możliwości zainstalowania punktów ładowania dla samochodów, rowerów i innych podobnych pojazdów elektrycznych. Te punkty powinny umożliwiać inteligentne ładowanie oraz ładowanie dwukierunkowe, co pozwoli na wykorzystanie podłączonych samochodów jako magazynu energii.

Ponadto wymogiem będzie budowanie parkingów na rowery – również takie, które są większe od rowerów standardowych.

Zgodnie z Dyrektywą EPBD państwa członkowskie zobowiązane są również do przyjęcia środków upraszczających, które przyśpieszą procedurę instalacji punktów ładowania w nowych i istniejących budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych, bez uszczerbku dla przepisów regulujących własność i najem.

Będzie służyć to zagwarantowaniu szybkiej i prostej procedury instalacji prywatnych punktów ładowania na własny użytek w budynkach mieszkalnych z miejscami parkingowymi, bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości. Docelowo wniosek najemców lub współwłaścicieli o zgodę na zainstalowanie infrastruktury do ładowania na miejscu parkingowym będzie mógł pozostać nieuwzględnionym wyłącznie wtedy, jeżeli istnieją ku temu poważne i uzasadnione powody.

Instalacje fotowoltaiczne

Dyrektywa EPBD nakłada również obowiązek na państwa członkowskie, aby wszystkie nowe budynki były projektowanetak, by zoptymalizować ich potencjał w zakresie wykorzystania energii słonecznej na podstawie natężenia promieniowania.   Wiąże się to z planem stopniowego wdrożenia instalacji fotowoltaicznych.

Te założenia powinny zostać zrealizowane w następujący sposób:

a) do dnia 31 grudnia 2026 r. – na wszystkich nowych budynkach publicznych i niemieszkalnych o powierzchni użytkowej powyżej 250 m²;

b) na wszystkich istniejących budynkach publicznych o powierzchni użytkowej powyżej:

i. 2000 m² – do dnia 31 grudnia 2027 r.;

ii. 750 m² – do dnia 31 grudnia 2028 r.;

iii. 250 m² – do dnia 31 grudnia 2030 r.;

c) do dnia 31 grudnia 2027 r. – na istniejących budynkach niemieszkalnych o powierzchni użytkowej powyżej 500 m², w przypadku gdy budynek zostanie poddany ważniejszej renowacji lub działaniu wymagającemu pozwolenia administracyjnego na renowację budynków, prace na dachu lub instalację systemu technicznego budynku;

d) do dnia 31 grudnia 2029 r. – na wszystkich nowych budynkach mieszkalnych oraz na wszystkich nowych zadaszonych parkingach dla samochodów fizycznie przylegających do budynków.

Zwolnienia

Państwa członkowskie będą mogły zdecydować o zwolnieniu określonych grup budynków z obowiązujących przepisów (np.: budynki zabytkowe, miejsca kultu religijnego, domki letniskowe lub budynki należące do sił zbrojnych).

Ponadto Dyrektywa EPBD pozwala państwom członkowskim zdecydować o niestosowaniu ww. wymogów dotyczących bezemisyjności budynków, przed upływem odpowiednio roku 2028 lub 2030, jeżeli zostały złożone wcześniej wnioski o pozwolenie na budowę lub równoważne wnioski, w tym wnioski o zmianę sposobu użytkowania.

Wynika z tego, że prywatni inwestorzy będą mogli maksymalnie do 2030 roku uzyskać stosowne decyzje administracyjne i wybudować budynek lub zmienić jego przeznaczenie bez konieczności spełnienia wymogu zeroemisyjności. Może mieć to znaczny wpływ na koszt potencjalnej inwestycji, lecz w takim przypadku trzeba będzie pamiętać o konieczności dostosowania tego budynku do norm maksymalnie do 2050 roku.

Wprowadzenie do krajowego porządku prawnego

Państwa członkowskie Unii Europejskiej mają 2 lata na wdrożenie postanowień Dyrektywy EPBD, przy czym istnieje dowolność we wprowadzaniu bardziej rygorystycznych wymagań, pod warunkiem, że będą one zgodne z prawem Unii Europejskiej.

W Polsce wdrożenie tej dyrektywy zostanie najprawdopodobniej zaimplementowane poprzez zmianę kilku aktów prawnych, w tym rozporządzenia o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Dyrektywa EPBD zobowiązuje również państwa członkowskie do ustanowienia przepisów mających na celu nakładanie „skutecznych, proporcjonalnych i odstraszających” kar, które będą nakładane w przypadku naruszeń przepisów krajowych przyjętych na podstawie tej dyrektywy.

2. REIT-y wracają? Wznowiono prace nad specjalnymi funduszami dla sektora nieruchomości

3 kwietnia  Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak, przedstawił wstępne założenia przepisów o spółkach inwestujących w najem nieruchomości  na wzór zagranicznych REIT-ów. W Polsce mają to być SINN-y, czyli Spółki inwestujące w najem nieruchomości.

Oto, główne założenia przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii :

• SINN-y będą mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne (biura, centra handlowe, domy opieki społecznej, akademiki, internaty, budynki i lokale mieszkalne itp.) położone na terenie Polski
• SINN ma być spółką akcyjną, utworzoną na czas nieoznaczony, notowaną na GPW, z akcjami na okaziciela bez akcji uprzywilejowanych
• Kapitał zakładowy SINN ma wynosić minimum 100 mln zł
• SINN-em będzie mógł zarządzać wyłącznie doświadczony Asset Manager
• Minimalny poziom utrzymania wartości bilansowej nieruchomości oraz udziałów lub akcji spółek zależnych SINN nie mniejszy niż 80 % – spełnienie, którego będzie weryfikowane przez biegłego rewidenta na koniec każdego roku obrotowego.
• Minimalny udział przychodów z najmu nieruchomości lub z ich sprzedaży (co najmniej po rocznym najmie) lub ze zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych co najmniej 90 % – spełnienie, którego będzie weryfikowane przez biegłego rewidenta na koniec każdego roku obrotowego
• Wartość bilansowa zobowiązań zwrotnych (w tym kredytowych, pożyczkowych, emisji obligacji itp.) nie przekraczająca 50 % – spełnienie, którego będzie weryfikowane przez biegłego rewidenta na koniec każdego roku obrotowego
• Obowiązek dokonywania na rzecz akcjonariuszy corocznego podziału zysku, w wysokości nie mniejszej niż 90 % przychodów z najmu nieruchomości, pomniejszonego o spłatę kredytów, koszty eksploatacyjne, podatki z tytułu posiadania nieruchomości i CIT, bez uwzględniania kosztów amortyzacji – który to warunek ma być spełniony do końca trzeciego kwartału po zakończeniu roku obrotowego, w którym SINN osiągnęła zysk
• Opodatkowanie spółki SINN – odroczony do dnia wypłaty dywidendy moment wystąpienia obowiązku podatkowego, brak obowiązku wpłaty zaliczek na podatek CIT, stawka podatku dochodów z najmu 10 %
• Zwolnienie z CIT i PIT inwestorów spółki typu SINN z tytułu wypłaconej dywidendy
• Zwolnione z podatku CIT mają być dochody spółki zależnej, uzyskane z najmu nieruchomości lub ze zbycia nieruchomości – w części w jakiej nie później niż do upływu 9 miesięcy po zakończeniu roku podatkowego zostaną wypłacone na rzecz spółki typu SINN tytułem dywidendy

Nad rozwiązaniami podatkowymi w ustawie pracuje Ministerstwo Finansów. Niebawem mają się odbyć konsultacje z przedstawicielami rynku.

Na teraz nie wiadomo kiedy pojawi się projektu ustawy. Jego finalne założenia mają być znane w tym roku.

Polskie REIT-y czyli SINN-y mają pomóc przekierować część pieniędzy, które Polacy kierują dziś inwestycyjnie w mieszkania, na rynek komercyjny, co poprawiłoby dostępność lokali dla kupujących na własne potrzeby. SINN-y miałyby również istotnie zwiększyć udział polskiego kapitału na rynku nieruchomości, w tym nieruchomości komercyjnych. Sama konstrukcja SINN-ów stanowić ma natomiast zachętę do długoterminowego oszczędzania według modelu opartego na zagranicznych REIT-ach, który z powodzeniem funkcjonuje od ponad 50 lat w USA i w Europie.

3. Rewolucja w budownictwie społecznym

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRIT) skierowało do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zgodnie z zapowiedziami MRIT to pierwszy etap rewolucyjnych zmian w sektorze wsparcia społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego.

Najważniejsze planowane zmiany w programie Budownictwa Społecznego i Komunalnego (BSK):

• podwyższenie już w 2024 roku limitu finansowania z budżetu z 1 do 5 mld zł. Limit ten w latach 2026-2030 będzie stopniowo zwiększany i docelowo w 2030 r. wyniesie 10 mld zł
• wydłużenie z 15 do 25 lat okresu po jakim mogą zostać wyodrębnione na własność komunalne lokale mieszkalne utworzone w ramach programu BSK – ewentualna sprzedaż wyłącznie po cenie rynkowej (bez bonifikaty), a uzyskane środki przeznaczane na tworzenie nowego lub modernizację istniejącego zasobu gminy
• możliwość udzielania z Funduszu Dopłat wsparcia finansowego na budowe, remontbądź kupno budynku, w wyniku którego zostaną utworzone bądź zostaną zmodernizowane mieszkania dlastudentów.

Ułatwienia dla Towarzystw Budownictwa Socjalnego (TBS):

• Wyłączenie spod przepisów o pomocy de minimis innych niż sprzedaż, czynności z zakresu obrotu nieruchomościami, tj. wnoszenie nieruchomości aportem do spółek komunalnych (np. TBS) – głównym beneficjentem tej zmiany będą gminy oraz spółki gminne, realizujące zadania związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej w formie TBS-ów, do których wnoszone są w formie aportu nieruchomości, na których następnie realizowane są inwestycje mieszkaniowe.
• Zwiększenie roli społeczeństwa w nadzorze nad TBS, poprzez zobligowaniu gminy, na której obszarze działa TBS, do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej spółek, w liczbie określonej w umowie albo statucie TBS, nie mniejszej niż jeden.

Proponowane zmiany w programie Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC):

• Całkowity zakaz wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC.
• Wydłużenie o rok aktualnie obowiązującego program SBC, z jednoczesnym zwiększeniem budżetu programu SBC z 4,5 mld zł na 7 mld zł (środki BGK).
• Modyfikacja procedury priorytetowego rozpatrzenia wniosku o finansowe wsparcie przez Bank Gospodarstwa Krajowego – priorytetem objęte zostaną inwestycje współfinansowane ze środków KPO oraz współfinansowane kredytem w ramach programu SBC.

Jak wskazuje MRIT, ogólna sytuacja na rynku mieszkaniowym, wysokie ceny najmu i kupna mieszkań sprawiają, że wprowadzenie nowych rozwiązań stało się koniecznością. Proponowane rozwiązania, mają przede wszystkim zwiększyć liczbę dostępnych mieszkań na wynajem – jako alternatywę do zakupu własnego mieszkania. Zmiany mają ponadto zwiększyć ilość nowych inwestycji realizowanych przez samorządy na cele mieszkaniowe, w zakresie budowy nowych obiektów jak i remontów pustostanów.

Zgodnie z założeniami, przepisy nowelizowanej ustawy wejdą w życie w III kwartale 2024 r. Z projektem ustawy można się zapoznać pod linkiem: legislacja.gov.pl/projekt/12383852

4. Koniec z handlem roszczeniami reprywatyzacyjnymi – przełomowa uchwała NSA

Nabywcy roszczeń wynikających z dekretu warszawskiego nie przysługuje przymiot strony w sprawie administracyjnej o wydanie decyzji reprywatyzacyjnej – stwierdził NSA w uchwale z 10 kwietnia podjętej w powiększonym składzie siedmiu sędziów. Oznacza to, że kupcom roszczeń nie przysługuje prawo do nieruchomości odebranych dawnym właścicielom na podstawie dekretu Bieruta z 1945 r. ani prawo do odszkodowania za te nieruchomości.

Uchwała siedmiorga sędziów NSA, której skrócone ustne uzasadnienie zajęło blisko półtorej godziny, odwróciła kompletnie dotychczasowe podejście do reprywatyzacji. Dotychczas kupcy roszczeń przez całe lata traktowani byli przecież tak samo, jak dawni właściciele czy ich spadkobiercy. Taka praktyka ukształtowała się wśród urzędników, którzy wydawali tzw. decyzje zwrotowe w imieniu prezydenta Warszawy, przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze oraz sądy administracyjne, a nawet przez komisję weryfikacyjną przy Ministerstwie Sprawiedliwości, która od 2017 r. zajmuje się reprywatyzacją warszawską.

Uchwała NSA to ostateczne zakończenie tej praktyki i wykluczenie handlu roszczeniami.. Nie zmieni ona jednak sytuacji w sprawach już ostatecznie zakończonych.