1. Reforma planowania przestrzennego – aktualizacja prac legislacyjnych.

Trwa proces legislacyjny związany z reformą planowania przestrzennego. Dnia 22 czerwca 2023 Senat podjął uchwałę o wprowadzeniu zmian do ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.  Projekt wraz z poprawkami został przekazany do Sejmu i skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Poniżej przedstawione są najważniejsze zmiany zaproponowane przez Senat.

Bardzo istotną poprawką Senatu jest zmiana okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z pierwotnym brzmieniem projektu ustawy decyzja o warunkach zabudowy miałaby wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Senat zmienił jednak okres 5 lat na 2 lata. Decyzja nie wygaśnie między innymi wtedy, gdy w tym czasie zostanie wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. To jest bardzo istotna zmiana, biorąc zwłaszcza pod uwagę czas trwania postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę. Jeżeli zatem decyzja o warunkach zabudowy będzie dotyczyła skomplikowanej inwestycji, bądź procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę przedłuży się z innych względów, może okazać się, że decyzja o warunkach zabudowy utraci moc zanim zostanie zakończone postępowanie w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę. Senat wprowadził co prawda możliwość przedłużenia mocy obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy, jednak tylko wtedy, kiedy jest ona zgodna z planem ogólnym. Szczególnym ryzykiem będą zatem obarczone decyzje o warunkach zabudowy wydane po wejściu w życie reformy, ale przed uchwaleniem planu ogólnego, gdyż wtedy może dojść do niespójności wcześniej wydanej decyzji z następnie uchwalonym planem ogólnym.

Co więcej, w pierwotnym projekcie ustawy wskazywano, że decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie reformy, są bezterminowe. W zaproponowanych przez Senat zmianach wskazano, że okres ważności decyzji o warunkach zabudowy będzie dotyczył także tych wcześniejszych decyzji, które uprawomocniły się przed dniem wejścia w życie przepisów. Okres ważności tych decyzji będzie liczony od dnia wejścia w życie ustawy – czyli po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia. Jest to bardzo istotna zmiana w porównaniu do pierwotnego tekstu ustawy. Należy zwrócić również uwagę, iż w tym przypadku Senat nie zdecydował się na zastosowanie przedłużonego okresu vacatio legis jak w przypadku niektórych innych przepisów.

Pozytywnie z kolei należy ocenić przedłużenie okresu, w którym będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy pomimo braku uchwalenia przez gminę planu ogólnego. W poprzednim projekcie ustawy, decyzja o warunkach zabudowy mogłaby być wydana na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 roku tylko wtedy, gdy w danej gminie wszedł już w życie plan ogólny. Wszyscy praktycy podkreślali, iż uchwalenie przez gminę planu ogólnego w tym terminie jest po prostu niemożliwe, co w konsekwencji doprowadziłoby do zastoju w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Termin ten został przesunięty na 1 stycznia 2029 roku, w którym to terminie gmina powinna już zdążyć uchwalić plan ogólny.

Zupełnie niezrozumiałe jest z kolei planowane usunięcie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówił o sposobie kształtowania wykonywania prawa własności. Przepis ten stanowił bowiem, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z przepisu tego często wywodzi się prawo do zabudowy własnej nieruchomości z poszanowaniem praw innych osób. Jest to pewna forma kompromisu pomiędzy prawem zagospodarowania własnej nieruchomości a ogólnie pojętym dobrem publicznym. Pomimo tego, przepis ten planuje się usunąć, a zamiast niego wprowadzić art. 6a, zgodnie z którym: „przestrzeń jest dobrem wspólnym, podlegającym ochronie prawnej”.  Połączenie tych dwóch zmian wskazuje na niebezpieczne przesunięcie granicy pomiędzy interesami właściciela nieruchomości a ochroną interesów innych osób czy ogółu społeczeństwa. Przepis ten jest bardzo ogólny, a zatem stwarza możliwość bardzo różnej interpretacji. W uzasadnieniu Senat tłumaczy, że wprowadzenie normy ogólnej podkreślającej wartość przestrzeni jako dobra wspólnego i przyznanie jej ochrony, jest wzorowane na podobnych rozwiązaniach obowiązujących w państwach europejskich.

Zmieniono również wcześniej szeroko krytykowane zagadnienie dotyczące wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Przypomnieć należy, iż po reformie planowania przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwe będzie zrealizowanie inwestycji budowlanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie wtedy, gdy według planu ogólnego będzie to teren obszaru uzupełnienia zabudowy (zasada ta nie dotyczy okresu przejściowego przewidzianego na uchwalenie planu ogólnego przez gminę). W pierwotnym tekście ustawy wyznaczenie tego obszaru w planie ogólnym było elementem fakultatywnym. Mogłoby to prowadzić do pozbawienia możliwości zabudowy własnej nieruchomości w przypadku nieustanowienia takiego obszaru w planie ogólnym. Pozytywnie należy zatem ocenić proponowaną przez Senat zmianę, zgodnie z którą wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym będzie obowiązkowe.

Wprowadzono również wymóg zgodności zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym gminy. Zintegrowany plan inwestycyjny to szczególna forma planu miejscowego uchwalana na wniosek inwestora. Co więcej, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego miałoby się wiązać z utratą mocy obowiązującej planu miejscowego w zakresie tego terenu. W związku tym wprowadzenie wymogu zgodności zintegrowanego planu inwestycyjnego z planem ogólnym wydaje się być słusznym rozwiązaniem.

Ważną informacją jest również brak zmiany Senatu w zakresie ważności uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Uchwały te zachowają swoją moc i będą mogły być zmieniane.

Na ostateczny kształt ustawy musimy jeszcze poczekać, ale po poprawkach Senatu widać, że wiele rozwiązań może jeszcze ulec zmianie, co jest szczególnie ważne w kontekście planowania inwestycji.

2. Tzw. lex silos, czyli ułatwienia w budowaniu budynków gospodarczych związanych z produkcją rolną.

Dnia 3 czerwca weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa, ustawy – prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym. Tzw. lex silos znacznie ułatwia budowę jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych do 150 lub 300 m².

Zmiany wprowadzone do Prawa budowlanego poszerzają katalog obiektów, na budowę których wymagane jest jedynie zgłoszenie, jak również obiektów, do których budowy nie potrzebne jest nawet zgłoszenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgodnie z nowo wprowadzonym art. 29 ust. 2 pkt 33 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowa jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy zachowaniu rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m. Aby zgłoszenie budowy takiego obiektu nie było konieczne, obszar jego oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Zatem przy spełnieniu wskazanych warunków można bez żadnych formalności zbudować na nieruchomości jednokondygnacyjny budynek gospodarczy lub wiatę o powierzchni aż 150 m².

Poszerzono również katalog budynków, których budowa wymaga jedynie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, bez konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Do takich obiektów zaliczono jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy od 151 do 300 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m. W tej sytuacji nie będzie konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, jeżeli obszar oddziaływania takiego obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Nie będzie również konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę w przypadku naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m³ i wysokości nie większej niż 15 m.

W uzasadnieniu projektu wskazano, że przyczyną zmian były postulaty i oczekiwania rolników w przezwyciężeniu barier administracyjnych. Zamiarem ustawodawcy było uproszczenie formalności związanych z budową silosów i rolniczych budynków gospodarczych. Niemniej jednak ze zmian wprowadzonych w prawie budowlanym skorzystać mogą nie tylko rolnicy prowadzący działalność rolniczą na szeroką skalą, ale także osoby hobbistycznie uprawiające warzywa. Ustawodawca nie zdecydował się bowiem na zdefiniowanie w Prawie budowlanym działalności rolniczej ani na odniesienie w tym zakresie do definicji wprowadzonych w innych ustawach. Określenie, iż ww. obiekty mają być związane z produkcją rolną jest bardzo szerokie, a z wprowadzonych regulacji mogą korzystać nie tylko rolnicy. Tytułem porównania warto wskazać, iż takie inwestycje jak choćby budowa wolnostojących parterowych budynków gospodarczych czy też parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m² wymagają zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 14 i 16 prawa budowlanego). Tutaj natomiast ustawodawca zwalnia od obowiązku uzyskiwania zgłoszenia inwestycje o powierzchni zabudowy do 150 m².