W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – wrzesień 2026

1. Nowelizacje przepisów podatkowych

Ustawodawca zaplanował szereg zmian w ustawach podatkowych, które mają wejść w życie z początkiem przyszłego roku. Prace legislacyjne są na różnych etapach zaawansowania, ale warto zwrócić szczególną uwagę na następujące zmiany:

• Ustawa o VAT – na podpis prezydenta i publikację w Dzienniku Ustaw czeka nowelizacja, w wyniku której rozszerzony zostanie zakres odpowiedzialności solidarnej nabywcy za zobowiązania podatkowe sprzedawcy. Schematem tym zostaną objęte także usługi, na przykład:

  – usługi doradcze w zakresie projektów architektoniczno-budowlanych,
  – usługi w zakresie badań naukowych i prac rozwojowych,
  – usługi reklamowe,
  – usługi badania rynku i opinii publicznej,
  – pozostałe usługi profesjonalne, naukowe i techniczne, gdzie indziej niesklasyfikowane,
  – usługi związane z zatrudnieniem.

Odpowiedzialność solidarna za zaległości podatkowe może wystąpić, jeżeli nabywca wiedział lub miał uzasadnione podstawy do tego, aby przypuszczać, że VAT wykazany przez sprzedawcę nie zostanie przez niego zapłacony na rachunek urzędu skarbowego. Udowodnienie należytej staranności w weryfikacji kontrahenta ma kluczowe znaczenie dla uniknięcia tej odpowiedzialności.

• Podatek od nieruchomości – nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje między innymi odejście od solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli nieruchomości za podatek. Aktualnie organ podatkowy może dochodzić całej kwoty podatku od każdego ze współwłaścicieli. Planowane zmiany spowodują, że każdy z nich będzie odpowiadał jedynie za przypadającą na niego kwotę.
• Ordynacja podatkowa – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przejmie kompetencje gmin do wydawania interpretacji indywidualnych w zakresie przepisów o podatkach lokalnych. Procedura wydawania interpretacji będzie bardziej złożona, bo swoje stanowisko w sprawie będzie mogła przedstawić także gmina. Gminie będzie również przysługiwało prawo do zaskarżenia wydanej interpretacji. Planowany termin wejścia w życie tych zmian to 1 lipca 2027 r.
• Opłata miejscowa – ustawodawca zdecydował się także na zmiany w zakresie nakładania i pobierania opłat miejscowych i uzdrowiskowych. Możliwość wprowadzenia opłaty miejscowej zyskają także gminy, w których nie jest spełniona przesłanka korzystnych właściwości klimatycznych. Podniesiona będzie także maksymalna kwota opłaty. Zmianie ulegnie także katalog osób zwolnionych z obowiązku ponoszenia tej opłaty. Warto zapoznać się z zakresem zmian z uwagi na obowiązki płatnika ciążące na przedsiębiorstwie świadczącym usługi zakwaterowania.

2. Zintegrowany plan inwestycyjny – czy rozliczenia stron podlegają VAT?

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość uchwalenia przez gminę szczególnej formy planu miejscowego. Towarzyszy mu z reguły umowa pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego a inwestorem, w której określone zostają zasady przeprowadzenia inwestycji oraz rozliczeń stron z tego tytułu.

Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną[1], w której badał skutki podatkowe VAT rozliczeń dokonywanych pomiędzy inwestorem a gminą. W umowie strony ustaliły, że gmina wybuduje drogę publiczną (będzie ona stanowić własność gminy). Inwestor natomiast poniesie koszty budowy drogi. Budowa drogi jest niezbędna w celu uruchomienia inwestycji w postaci farmy fotowoltaicznej, której budowę planuje inwestor.

Gmina przyjęła stanowisko, że nie działa w tym zakresie jako podatnik VAT, nie świadczy na rzecz inwestora żadnej usługi, więc nie ma prawa do odliczenia VAT przy realizacji budowy drogi. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z tym poglądem. Zdaniem organu podatkowego zwrot kosztów dokonywany przez inwestora jest zapłatą wynagrodzenia za usługę realizowaną przez gminę. Świadczeniem gminy jest w tej sytuacji zobowiązanie się do wykonania określonych czynności, tj. budowy drogi publicznej oraz uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. W związku z tym gminie przysługuje odliczenie naliczonego VAT z faktur dotyczących budowy drogi.

Pogląd przedstawiony przez Dyrektora KIS może budzić wątpliwości, w szczególności co do charakteru, w jakim działa w tej sytuacji jednostka samorządu terytorialnego. Warto także mieć na uwadze, że zwrot kosztów poniesionych przez kontrahenta nie musi oznaczać istnienia usługi. Wielokrotnie zwracały na to uwagę sądy administracyjne. Wątpliwości w tym zakresie mają istotne znaczenie nie tylko dla gmin, ale także dla inwestorów, których prawo do odliczenia naliczonego VAT z faktur dokumentujących takie usługi może być przedmiotem sporów.

3. Spór z kontrahentem może prowadzić do przedawnienia prawa do odliczenia

Przedawnienie zobowiązania podatkowego wyklucza możliwość zmiany rozpoznanej przez podatnika kwoty zobowiązania podatkowego. Bez znaczenia jest to, czy taka zmiana byłaby na korzyść podatnika, czy wręcz przeciwnie. Należy to mieć na uwadze w sytuacji, w której podatnik toczy spór z kontrahentem.

W trakcie takich sporów nabywca często nie przyjmuje faktury, która dotyczy spornego świadczenia. Zdarza się również, że sprzedawca zwleka z wystawieniem dokumentu sprzedaży do momentu rozstrzygnięcia sporu. Może to jednak prowadzić do sytuacji, w której możliwość jej wystawienia będzie wykluczona. Z kolei wystawienie innego dokumentu księgowego (noty) może nie być wystarczające dla odliczenia naliczonego VAT.

Przekonał się o tym przedsiębiorca, który zakupił konstrukcje stalowe od kontrahenta, które miały być dostarczone za granicę. Ostatecznie jednak pozostały w Polsce, a sprzedawca po upływie terminu przedawnienia odmówił wystawienia faktury z należnym VAT. Wystawił jednak notę księgową, która zawierała dane wymagane od faktury. Nabywca zamierzał odliczyć naliczony VAT wskazany w treści noty, ale pomysł ten zakwestionował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Spór rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny[2]. Uznał, że ominięcie skutków podatkowych przedawnienia zobowiązania jest niedopuszczalne. Wykluczone jest odliczenie naliczonego VAT w sytuacji, w której kwota należności podatkowej po stronie sprzedawcy uległa przedawnieniu.

[1] Sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.627.2026.1.JP z 28 sierpnia 2026 r.

[2] Wyrok z 8 września 2026 r. sygn. I FSK 19/24