W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – październik 2025

Stawka VAT dla kompleksowych prac budowlanych

Ustalenie właściwej stawki VAT prac budowlanych ma ogromne znaczenie. W postępowaniu przetargowym błędne rozpoznanie skutków podatkowych może decydować o odrzuceniu oferty przez zamawiającego.

Jaka stawka jest właściwa, jeżeli w zakresie prac znajduje się zagospodarowanie zieleni wokół budynku? W takiej sytuacji nie ma jednoznacznego rozwiązania –  wiele może zależeć od treści zamówienia. Zazwyczaj prace budowlane traktowane są jako całość i opodatkowane stawką 23% VAT. Zdarzają się jednak oferenci, którzy wyodrębniają prace związane z zagospodarowaniem zieleni, traktując je jako opodatkowane stawką 8% VAT. Kto ma rację?

Taki właśnie spór rozstrzygała Krajowa Izba Odwoławcza w orzeczeniu z dnia 2 września 2025 r., sygn. KIO 3014/25. KIO uznała, że prawidłowe było zastosowanie jednolitej (23%) stawki opodatkowania VAT.

Dlaczego? Zdaniem KIO postępowanie dotyczyło kompleksowego świadczenia, związanego z realizacją określonego projektu. Przedmiotem zamówienia była budowa szkoły, wraz z zagospodarowaniem terenu. Zagospodarowanie terenu uwzględniało zaś czynności związane z zagospodarowaniem terenów zieleni, lecz było to świadczenie o marginalnej wartości i wadze w kontekście całości prac budowlanych. Wobec braku jednoznacznych przepisów prawa, zdaniem KIO nie można przypisać błędu w obliczeniu ceny uczestnikom postępowania ofertowego.

W konsekwencji, KIO uwzględniła odwołanie jednego z uczestników postępowania i uznała odrzucenie jego oferty za bezpodstawne.

Wskazana sytuacja wyraźnie pokazuje, że okoliczności związane z podatkami mogą mieć istotne znaczenie nie tylko w sporach z fiskusem. Właściwa argumentacja podatkowa może pomóc również w rozstrzygnięciu sporów dotyczących innych okoliczności prawnych.

Planowane nowelizacje przepisów podatkowych – VAT, PIT, CIT

Zbliża się koniec roku, więc tradycyjnie pojawiają się kolejne projekty nowelizacji przepisów podatkowych. Zakres tych zmian jest zróżnicowany, ale wszystkie przewidują stosunkowo krótki termin vacatio legis. Warto więc zapoznać się z nimi oraz zastanowić, w jaki sposób mogą wpłynąć na funkcjonowanie przedsiębiorstwa.

Z perspektywy VAT jedną z nowych propozycji (projekt z dnia 14 października) jest rozszerzenie zakresu odpowiedzialności solidarnej nabywcy ze sprzedawcą za jego zaległości podatkowe – w sytuacji, gdy nabywca wiedział lub powinien był wiedzieć, że kwota podatku z otrzymanej przez niego faktury nie zostanie zapłacona do urzędu skarbowego.

Na jakiej podstawie nabywca miałby  przewidzieć taką okoliczność? Zdaniem ustawodawcy wskazówką mogą być nierynkowe zasady realizacji transakcji, w szczególności ustalona przez strony cena.

Zakres świadczeń, które mogą zostać objęte odpowiedzialnością solidarną, może zostać rozszerzony również na świadczenie usług – w szczególności usług niematerialnych, np.:

• usług doradczych w zakresie projektów achitektoniczno–budowlanych,
• usług wspomagających prowadzenie działalności gospodarczej,
• usług zarządzania.

Z perspektywy podatków dochodowych toczą się prace mające na celu m.in. opodatkowanie dochodów wspólników osiągniętych z likwidacji spółki, niebędącej osobą prawną, powstałej wskutek przekształcenia, jeżeli likwidacja ta nastąpi przed upływem 3 lat po przekształceniu. Ustawodawca planuje także wyłączenie możliwości amortyzacji wartości firmy w przypadku leasingu przedsiębiorstwa lub ZCP.

Wszystkie te propozycje są wciąż na wstępnym etapie prac legislacyjnych. Warto brać udział w konsultacjach projektów ustaw –  może to pomóc w wypracowaniu rozwiązań uwzględniających perspektywę biznesu.

Kiedy finansowanie działań innego podmiotu nie jest wynagrodzeniem za usługę?

W praktyce często dochodzi do współpracy pomiędzy kilkoma podatnikami, mającej charakter wspólnego przedsięwzięcia. Zdarza się, że dla większości uczestników polega ono wyłącznie na finansowaniu działań jednego z nich – w nadziei na ewentualne zyski w przyszłości. Takie transakcje występują również w projektach nieruchomościowych. Czy takie finansowanie wywołuje skutki w VAT?

Przykładem takiej sytuacji jest spór rozstrzygnięty wyrokiem WSA w Gdańsku, sygn. I SA/Gd 540/25. Sprawa dotyczyła oceny, czy finansowanie przekazane fundacji na realizację projektu niekomercyjnego jest świadczeniem usługi. Sprawa nie dotyczyła wprawdzie projektu związanego z nieruchomościami, ale przedstawione w niej argumenty mogą mieć tu analogiczne zastosowanie.

Fundacja miała przygotować projekt – film dokumentalny –  którego finansowania podjął się  przedsiębiorca. Z założenie finansowanie to miało charakter nieodpłatny i nie wiązało się ze zobowiązaniem fundacji do działań na rzecz przedsiębiorcy. Ewentualnie, w przypadku skomercjalizowania i wygenerowania zysku w ramach projektu, nadwyżka mogła zostać przekazana w określonej części przedsiębiorcy.

Zdaniem Dyrektora KIS taki potencjalny zysk oznacza, że następuje świadczenie fundacji na rzecz przedsiębiorcy. Świadczenie to polega na zobowiązaniu do wypłaty części zysku w zamian za otrzymane finansowanie. Zdaniem KIS należy takie świadczenie opodatkować stawką VAT i udokumentować fakturą.

WSA w Gdańsku był innego zdania. Stwierdził, że przedsiębiorca finansujący film nie zlecił wykonania żadnej usługi ani żadnego świadczenia nie otrzymał. Przekazał finansowanie na rzecz fundacji, z ewentualną perspektywą partycypacji w zysku. Jeżeli więc istnieje tu jakiekolwiek świadczenie, to realizuje je być może podmiot finansujący, nie zaś fundacja. Kwestii tej sąd jednak nie rozstrzygał.

Wskazany przykład obrazuje ryzyka i wątpliwości, z jakimi mogą spotkać się przedsiębiorcy angażujący się we wspólne przedsięwzięcia, polegające na finansowaniu działań innego podmiotu z opcją udziału w przyszłych zyskach. Przed zaangażowaniem się w taką transakcję warto rozważyć sposoby zarządzania nimi.