W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – maj 2026

1. Skutki w VAT cesji umowy deweloperskiej wciąż nie są jednoznaczne

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z czerwca 2024 r. w składzie 7 sędziów wyznaczył zasady traktowania cesji praw do umowy deweloperskiej jako dostawy towarów lub świadczenia usług. W praktyce wciąż istnieją jednak wątpliwości dotyczące skutków cesji w VAT.

Z wyroku NSA wynika, że rozróżnienie w traktowaniu cesji opiera się na ustaleniu, czy pomiędzy deweloperem a nabywcą zrealizowana została dostawa towaru. Jeżeli bowiem dostawa nie nastąpiła, cesja praw również nie może skutkować dostawą towaru – jest więc świadczeniem usług. Jeżeli jednak w momencie cesji nabywca dysponuje już kluczami do lokalu mieszkalnego, jego wydanie kontrahentowi w związku z cesją praw z umowy stanowi dostawę towaru.

Wydanie lokalu przed przeniesieniem jego własności jest częstą praktyką. Zwykle taki lokal jest wyodrębniony fizycznie, ale nie prawnie – wyodrębnienie prawne może nastąpić w umowie przenoszącej własność. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z 24 marca 2026 r. (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.912.2025.3.AR) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zwrócił uwagę na tę okoliczność transakcji. Uznał, że cesja praw do lokalu już wydanego nabywcy nie skutkuje rozpoznaniem dostawy towarów, jeżeli nie został on wyodrębniony prawnie. Zdaniem organu podatkowego taki lokal nie może być towarem w rozumieniu VAT, a więc nie może być przedmiotem transakcji podlegającej opodatkowaniu. Z tego powodu cesja praw z umowy deweloperskiej została uznana za świadczenie usług.

Stanowisko organu podatkowego może mieć daleko idące skutki – nie tylko dla transakcji cesji, ale również sprzedaży lokali.

Pogląd przedstawiony w interpretacji pozostaje niezgodny z treścią cytowanego wcześniej wyroku NSA. W sporze dotyczącym podobnego zagadnienia WSA w Warszawie uchylił interpretację indywidualną opartą na tożsamym poglądzie (sygn. III SA/Wa 408/24). Sąd podkreślił wówczas, że „błędne jest stanowisko organu, wyrażone w zaskarżonej interpretacji, że dla dokonania dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT konieczne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu”. Wyrok WSA nie jest prawomocny, więc należy spodziewać się, że zagadnienie to znajdzie rozstrzygnięcie w wyroku NSA. Warto więc zastanowić się nad możliwościami zarządzenia ryzykiem podatkowym.

2. Usługi parkingowe a obowiązek wystawiania paragonu

Wielu podatników zmroziła informacja, że od 1 kwietnia 2026 r. istnieje bezwzględny obowiązek stosowania kas rejestrujących w stosunku do usług parkingowych świadczonych na rzecz konsumentów. Naruszenie tego obowiązku może bowiem skutkować sankcjami przewidzianymi w ustawie o podatku od towarów i usług oraz w prawie karnym skarbowym.

Przypomnijmy – zwolnienie z obowiązku prowadzenia ewidencji na kasie rejestrującej nie ma zastosowania, jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi parkingu samochodów i innych pojazdów. Obowiązek ten nie dotyczy:

• świadczenia na rzecz pracowników podatnika;

• świadczeń realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz wspólnoty mieszkaniowe na rzecz określonych podmiotów.

Kluczowe znaczenie ma więc weryfikacja, co jest przedmiotem obowiązku oraz jaki jest zakres wyłączeń. Ustalenie tego zakresu może być problematyczne, o czym świadczyły pojawiające się sprzeczne interpretacje indywidualne prawa podatkowego Krajowej Informacji Skarbowej w tej kwestii. Sprzeczność tę dostrzegło już Ministerstwo Finansów i zapowiedziało w komunikatach prasowych ujednolicenie praktyki w oparciu o następujące przesłanki:

• Należy rozróżnić usługę parkingową od usługi najmu miejsca postojowego.

• Usługi parkingowe zasadniczo mieszczą się w klasyfikacji statystycznej pod kodami PKWiU 52.21.24.0 oraz 96.09.19.0.

• Usługa postojowa ma co do zasady charakter krótkotrwały, a wynagrodzenie jest uzależnione od czasu korzystania z postoju.

• Wynajem miejsca postojowego polega na oddaniu do wyłącznego korzystania konkretnego miejsca na rzecz danego najemcy, a opłata ma charakter stały.

Jak podsumowuje MF w komunikacie prasowym, bezwzględny obowiązek stosowania kas rejestrujących nie ma więc zastosowania do wynajmu miejsca postojowego. Usługa tego typu może korzystać ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej, gdy jest udokumentowana fakturą, a zapłata nastąpiła za pośrednictwem poczty, banku lub SKOK oraz posiadane są dowody umożliwiające jej identyfikację.

3. Zakres stosowania ulgi mieszkaniowej, gdy podatnik zawiera umowę deweloperską

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał niekorzystną interpretację dotyczącą zasad stosowania ulgi mieszkaniowej. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tym przypadku bardziej przychylne podatnikom, więc prawdopodobnie sprawa znajdzie rozstrzygnięcie w sądzie.

Pytanie podatnika dotyczyło możliwości zastosowania zwolnienia z PIT w sytuacji, w której dokonał on sprzedaży nieruchomości w 2020 r., a kwotę otrzymanego wynagrodzenia przeznaczył na zakup kilku lokali mieszkalnych. W jednym przypadku podatnik zawarł umowę deweloperską, zobowiązującą dewelopera do sprzedaży lokalu mieszkalnego. Umowa ta została zawarta w grudniu 2023 r., zaś przeniesienie własności lokalu nastąpiło już w 2024 r. Na podstawie zawartej umowy jeszcze w 2023 r. podatnik uiścił nieomal całą cenę sprzedaży na rachunek powierniczy, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Czy zapłata w terminie zaliczek na poczet sprzedaży jest wystarczającą przesłanką do zastosowania zwolnienia z PIT? Takie stanowisko przyjął podatnik, ale nie zgodził się z tym organ podatkowy.

W interpretacji indywidualnej z 20 maja 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.175.2026.1.ASZ) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że ustawa wymaga wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu na zakup innego lokalu mieszkalnego w terminie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Zdaniem KIS oznacza to, że podatnik musi w wymaganym terminie zawrzeć umowę przenoszącą własność, aby zastosować zwolnienie z PIT. Zawarcie umowy zobowiązującej dewelopera do przeniesienia własności w przyszłości jest niewystarczające.

Wskazana sytuacja pokazuje, że podatnicy muszą zwracać szczególną uwagę na chronologię zdarzeń oraz ustawowe terminy, jeżeli chcą zastosować tzw. ulgę mieszkaniową. Organy podatkowe przyjmują wąską interpretację zakresu zwolnienia. W przypadku sporu podatnicy nie są jednak na przegranej pozycji, wiele jednak może zależeć od okoliczności konkretnej sprawy.