W gruncie rzeczy – aktualności dla branży nieruchomości – luty 2025

Szansa na preferencyjne opodatkowanie RET domów studenckich

Komercyjne domy studenckie zazwyczaj są opodatkowane najwyższą stawką podatku od nieruchomości (RET). Jednak niedawny wyrok łódzkiego sądu wskazuje, że istnieje możliwość zastosowania preferencyjnej stawki opodatkowania w tego typu przypadkach.

Sprawa dotyczyła wniosku o stwierdzenie nadpłaty złożonego przez przedsiębiorcę, który dotychczas uiszczał RET obliczony według stawki właściwej dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Podatnik prowadził komercyjny dom studencki, wynajmując pokoje osobom studiującym na uczelniach wyższych. Umowa najmu z reguły obejmowała kilka miesięcy. Budynek był sklasyfikowany jako mieszkalny.

Organ podatkowy uznał, że budynek jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a zakwaterowanie studentów nie można uznać za zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Pokoje w domu studenckich nie mają także charakteru samodzielnych lokali. W konsekwencji organ podatkowy uznał, że zastosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości było prawidłowe.

Spór trafił do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wydał wyrok korzystny dla podatnika (sygn. I SA/Łd 688/24). Sąd zauważył, że budynek lub jego część, która jest zajęta na cele mieszkalne, korzysta z preferencyjnego opodatkowania. Nie jest przy tym istotne, czy oddanie nieruchomości do korzystania na wskazane cele następuje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą.

Sąd zauważył także, że najem pokoi w domach studenckich ma na celu zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych, zastrzegając, że ocena ta dotyczyła materiału dowodowego tej sprawy. Skoro  umowa najmu jest zawierana zwykle na kilka lub kilkanaście miesięcy, to spełniona zostaje przesłanka zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemców.

WSA w Łodzi nawiązał do uchwały NSA z 21 października 2024 r., ale dokonał dalej idącej wykładni argumentacji zawartej w uchwale. W konsekwencji wydane orzeczenie przyjmuje stanowisko odmienne od prezentowanego w dotychczasowej praktyce. Wyrok WSA w Łodzi jest nieprawomocny, ale argumentacja w nim wskazana może być pomocna dla podatników, którzy rozważają wdrożenie oszczędności podatkowych w podatku od nieruchomości. Muszą oni jednak liczyć się z wysokim ryzykiem sporów z administracją skarbową.

Leasing zwrotny jako dwie transakcje w VAT

Umowa leasingu zwrotnego jest na tyle specyficzna, że możne budzić wątpliwości, czy skutki podatkowe należy rozpoznawać z perspektywy jej „części usługowej”, czy też jej „części towarowej”. Niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, że obie te części powinny zostać uwzględnione.

Spór dotyczył transakcji  nabycia towarów od kontrahenta w celu oddania ich kontrahentowi w leasing. Podatnik, który dokonywał tych transakcji, argumentował, że leasing zwrotny jest kompleksową usługą finansową, zwolnioną z VAT. Istotą transakcji, jak wskazywał podatnik, jest  zapewnienie określonego finansowania, natomiast czynności prawne dotyczące towarów mają na celu zabezpieczenie transakcji finansowej. Jednocześnie oba komponenty są ze sobą na tyle związane, że mogą tworzyć jedno nierozerwalne świadczenie.

Sądy administracyjne obu instancji nie zgodziły się z tym stanowiskiem. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. I FSK 1594/22 uznał, że z perspektywy podatkowej umowa leasingu zwrotnego składa się z dwóch odrębnych transakcji – dostawy towarów i świadczenia usług. Skutki podatkowe w VAT każdej z tych transakcji należy rozpoznać odrębnie.

Argumenty podatnika nie przekonały sądu, mimo że powoływał się on na orzeczenie Trybunały Sprawiedliwości UE w sprawie C-201/18 Mydibel. Trybunał wówczas odnosił się do transakcji leasingu zwrotnego nieruchomości. Trybunał uznał wówczas, że w określonych okolicznościach leasing zwrotny może być uznany za kompleksową usługę finansową. Zdaniem organów podatkowych i sądów administracyjnych specyfika tej sprawy nie pozwala co do zasady na przeniesienie wniosków wyroku TSUE do praktyki krajowej. Wyrok NSA wpisuje się zatem w dominujący pogląd, zgodnie z którym leasing zwrotny nie stanowi usługi kompleksowej.

Jeżeli zakup był bez VAT, nie będzie podatku należnego przy sprzedaży? Niekoniecznie.

Sprzedaż nieruchomości nabytej od osoby, która nie była podatnikiem, może podlegać opodatkowaniu stawką VAT. Wątpliwości podatnika w tym zakresie rozwiał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. I FSK 1566/21).

Podatnik nabył nieruchomości od osób fizycznych, które nie prowadziły działalności gospodarczej. Nieruchomości zamierzał sprzedać. We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej stwierdził, że spełnione zostaną przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jest to przepis, na podstawie którego podatnik dokonujący sprzedaży towarów (w tym nieruchomości) stosuje zwolnienie z VAT pod warunkiem:

– braku prawa do odliczenia naliczonego VAT przy nabyciu;

– wykorzystywania nabytego towaru wyłącznie do działalności zwolnionej.

Dyrektor KIS nie zgodził się z twierdzeniem podatnika. Spór trafił do sądu administracyjnego, który w obu instancjach podtrzymał orzeczenie niekorzystne dla podatnika.

Jak wskazał sąd, przesłanka braku prawa do odliczenia może być spełniona wyłącznie wówczas, gdy w transakcji zakupu wystąpił VAT naliczony, ale nabywca nie mógł go odliczyć. Nie jest jednak spełniona w sytuacji, gdy podatek naliczony w ogóle nie wystąpił, dlatego że transakcja nabycia towaru pozostawała poza zakresem VAT. Co także istotne, druga ze wskazanych przesłanek, a więc wykorzystywanie towaru do działalności zwolnionej, musi wiązać się z faktycznym przeznaczeniem nieruchomości do celów takiej działalności (np. finansowej, najmu na cele mieszkaniowe). Nie obejmuje sytuacji, w której działalność podatnika sprowadza się wyłącznie do zakupu i sprzedaży nieruchomości.

Wskazane orzeczenie NSA wpisuje się w praktykę stosowania prawa, którą co do zasady zgodnie stosują organy podatkowe i sądy administracyjne. Wśród podatników można jednak niekiedy zauważyć przekonanie, że skutki nabycia i sprzedaży nieruchomości powinny być analogiczne. Jest to błędne przekonanie – dlatego warto szczegółowo weryfikować podatkowe implikacje planowanych transakcji.