Odliczenie VAT z wydatków na usunięcie wad budynku

Czy podatnik może odliczyć VAT od wydatków na usunięcie wad budynków, które powstały z powodu błędów osób trzecich? Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął ten spór w niedawnym wyroku. Administracja podatkowa kwestionowała bowiem związek tych wydatków ze sprzedażą opodatkowaną. Sąd stanął jednak po stronie podatnika.

Podatnik poniósł wydatki na usunięcie wad budynku, które powstały od sprzedaży lokali. Ekspertyza wykazała, że wady wynikały z błędu projektanta lub nienależytego działania generalnego wykonawcy. Podatnik podjął się usunięcia wad budynku na własny koszt, m.in. w celu ochrony przed kryzysem wizerunkowym. Wystąpił przy tym z wnioskiem o interpretację prawa podatkowego, aby potwierdzić, że ma prawo do odliczenia VAT od tych wydatków.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał jednak interpretację niekorzystną dla podatnika. Uznał, że są to wydatki niezwiązane z celem zarobkowym podatnika, ale bezpośrednio związane z błędami osób trzecich. Jeżeli w przyszłości podatnik uzyska odszkodowanie z polisy OC tych osób, wydatki te będą związane z uzyskanym odszkodowaniem.

Sądy administracyjne, do których odwołał się Podatnik, w obu instancjach przyznały mu rację. Sądy uznały, że naprawa wadliwego towaru po dokonaniu jego sprzedaży niewątpliwie jest związana z tą sprzedażą. Istnieje więc bezpośredni związek pomiędzy zakupami a czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Co więcej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w pierwszej instancji podkreślił, że dla prawa do odliczenia VAT nie będzie miało znaczenia uzyskanie w przyszłości przez podatnika odszkodowania z polisy OC projektanta lub generalnego wykonawcy.

Stanowisko WSA potwierdził ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 maja 2025 r., sygn. I FSK 1588/23. Treść uzasadnienia wyroku nie jest jeszcze znana, więc warto z pewnością zapoznać się z argumentacją sądu, gdy zostanie ona opublikowane. W ustnych motywach rozstrzygnięcia sąd zwrócił uwagę nie tylko na obowiązek prawny, ale także na działanie w celu minimalizacji kryzysu wizerunkowego. Są to, zdaniem NSA, działania związane z działalnością opodatkowaną podatnika. Natomiast administracja podatkowa konsekwentnie obstawała w tym sporze przy niekorzystnej dla podatnika wykładni przepisów. Można więc spodziewać się, że niekorzystne dla podatników rozstrzygnięcia w tym względzie wciąż będą się pojawiały.

Czy plan ogólny spowoduje problemy podatkowe?

Już wkrótce każda gmina będzie zobowiązana do posiadania planu ogólnego, określającego ramy zagospodarowania przestrzennego na jej terytorium. Czy dokument ten będzie miał znaczenie dla skutków prawnych obrotu nieruchomościami w VAT?

Plan ogólny to dokument planistyczny, który określa przyszły rozwój przestrzenny w danej miejscowości. Pełni więc funkcję, którą do tej pory wypełniało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Praktyka stosowania prawa już dawno rozstrzygnęła, że treść studium nie jest istotna dla celów VAT. Obecna treść definicji terenu budowlanego w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się również do tego dokumentu. Istnieją jednak różnice pomiędzy studium a planem ogólnym, które uzasadniają rozważenie, czy dokument ten nie wpłynie na dotychczasową praktykę stosowania prawa.

Ustawa o podatku od towarów i usług wskazuje, że terenem budowlanym jest teren przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy o planowaniu przestrzennym wyraźnie rozróżniają plany ogólne oraz plany miejscowe. Plan ogólny stanowi podstawę dla sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak zakres wydawanych decyzji ulegnie zmianie, będą wydawane dla nieruchomości znajdującej się na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym i będą obowiązywały przez 5 lat.

Można więc spodziewać się, że zmiany w cytowanych przepisach nie spowodują rewolucji w podatkach. W przypadku braku decyzji WZ lub miejscowego planu treść planu ogólnego nie powinna wpływać na ocenę charakteru terenu dla celów VAT. Warto jednak weryfikować, czy dotychczasowa praktyka organów podatkowych nie ulegnie zmianie.

Ministerstwo Finansów w odpowiedni na pytania dziennikarzy zapowiedziało, że przyjrzy się temu zagadnieniu. Natomiast w przypadku realizacji transakcji o znacznej wartości uzyskanie własnej interpretacji prawa podatkowego pozostaje najskuteczniejszym narzędziem minimalizacji ryzyka podatkowego.

Rozliczenia Wspólnoty z właścicielami lokali użytkowych poza VAT – wyrok NSA

Wspólnota mieszkaniowa jest konsumentem świadczeń nabywanych na potrzeby nieruchomości wspólnej. Rozliczenia pomiędzy wspólnotą a członkami wspólnoty są więc poza VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy zarządzana nieruchomość ma charakter mieszkalny, czy też użytkowy. Taki pogląd przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w niedawnym wyroku, sygn. I FSK 1587/23.

W tym przypadku zarówno administracja podatkowa, jak i sądy administracyjne przedstawiły zgodne stanowisko. Podatnik bowiem argumentował we wniosku o interpretację, że administrowanie częściami wspólnymi budynku, w którym znajdują się wyłącznie lokale użytkowe, powinno podlegać opodatkowaniu VAT. To z kolei dawałoby wspólnocie prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Interpretacja Dyrektora KIS wykluczyła jednak taką możliwość. Organ podatkowy wskazał, że rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością, zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali, nie oznacza świadczenia czy odsprzedaży nabytych usług. Skoro więc brak sprzedaży opodatkowanej, nie ma również  prawa do odliczenia. Z poglądem tym zgodziły się sądy administracyjne w obu instancjach. Finalnie Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że ustawa o własności lokali nie przewiduje odmiennych rozliczeń pomiędzy wspólnotą a jej członkami w zależności od charakteru lokali. Z tego powodu wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie mogą być refakturowane z VAT.