Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – wrzesień 2026

Wrzesień 2026 r. okazał się miesiącem legislacyjnych zaniechań, których skutki odczuje branża budowlana. Najgłośniejszym problemem jest brak nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki – mimo że 20 września 2026 r. przestało obowiązywać dotychczasowe rozporządzenie z 2002 r. Równolegle ujawniają się praktyczne skutki reformy planowania przestrzennego – od 1 września w wielu gminach bez planu ogólnego nie da się uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Rząd zapowiedział też zupełnie nową instytucję prawną wprowadzającą tzw. własność warstwową, która pozwoli oddzielić własność budynku od własności gruntu.

1. Luka w warunkach technicznych – prace nad nowym rozporządzeniem wciąż trwają

20 września 2026 r. przestało obowiązywać rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Tego samego dnia miało wejść w życie zupełnie nowe rozporządzenie, które jednak nie zostało opublikowane.

Projekt nowego rozporządzenia był procedowany w Ministerstwie Rozwoju i Technologii od czerwca 2025 r. i przeszedł konsultacje publiczne z udziałem zespołu doradczego złożonego z ekspertów i przedstawicieli branży. Jak alarmowały już w lipcu 2026 r. Polska Izba Inżynierów Budownictwa i Izba Architektów RP we wspólnym stanowisku skierowanym do Prezesa Rady Ministrów, proces utknął na końcowym etapie bez wskazania terminu zakończenia. Ostatecznie rządowi nie udało się dokończyć prac przed wrześniową datą graniczną, mimo że miał na to blisko siedem lat od uchwalenia ustawy nakładającej ten obowiązek.

Jakie skutki niesie brak nowego rozporządzenia?

Ustawodawca próbował zabezpieczyć się przed takim scenariuszem, wprowadzając do rozdziału 10a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – przepisy epizodyczne, które miały przez określony czas umożliwić projektowanie i wydawanie pozwoleń na budowę na podstawie wygasłego już rozporządzenia z 2002 r., jeżeli inwestor złoży odpowiednie oświadczenie. Rozwiązanie to zakładało jednak, że inwestor będzie mógł wybrać między dotychczasowymi a nowymi przepisami. Tymczasem, skoro nowe rozporządzenie nie weszło w życie, projektować można tylko i wyłącznie na podstawie starych przepisów. Jest to o tyle problematyczne, że część inwestycji była już projektowana zgodnie z nowymi przepisami, które nie weszły ostatecznie w życie.

Co to oznacza dla inwestorów i projektantów w praktyce?

Przepisy epizodyczne nie rozstrzygają wprost, jak organy powinny postępować w sprawach będących już w toku ani jakie są konsekwencje niezłożenia przez inwestora oświadczenia o stosowaniu rozporządzenia z 2002 r. Komunikaty Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie stanowią wiążącej wykładni prawa, dlatego odpowiedzi na te pytania każdy organ będzie musiał wypracować samodzielnie – co rodzi realne ryzyko rozbieżności w praktyce poszczególnych urzędów oraz możliwość wykorzystywania tej luki do kwestionowania wydanych już decyzji administracyjnych.

2. Reforma planowania przestrzennego – aktualizacja

Od 1 września 2026 r. w gminach, które nie zdążyły uchwalić planu ogólnego, nie można już uzyskać nowej decyzji o warunkach zabudowy, o ile wniosek o jej wydanie nie został złożony do 31 sierpnia. To bezpośrednia konsekwencja zakończenia okresu przejściowego reformy planowania przestrzennego, o którym pisaliśmy w sierpniowym wydaniu newslettera.

Skala problemu okazała się dokładnie taka, jak sygnalizowano jeszcze przed wakacjami. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii z początku września plany ogólne uchwaliło ok. 38% gmin w Polsce.

Należy mieć również na uwadze, że przyjęte plany ogólne były sporządzane w pośpiechu, pod presją czasu, co zwiększa prawdopodobieństwo błędów lub naruszenia procedur ich uchwalania. Wśród ekspertów pojawiają się głosy, że skala unieważnień planów ogólnych, między innymi w trybie nadzoru prawnego wojewody, może okazać się duża, co będzie prowadziło do przedłużenia paraliżu inwestycyjnego.

W związku z tym przy analizie każdej działki inwestycyjnej – zwłaszcza tej bez miejscowego planu – kluczowe staje się nie tylko sprawdzenie istniejących decyzji WZ i stanu prac nad planem ogólnym danej gminy, ale również ocena ryzyka unieważnienia uchwalonego planu ogólnego.

3. Grunt i budynek będą mogły mieć różnych właścicieli – rząd zapowiada odrębną własność obiektów budowlanych

Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafiły założenia projektu, który wprowadzi do polskiego prawa zupełnie nową konstrukcję – odrębną własność obiektów budowlanych. Dziś obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynek trwale związany z gruntem dzieli jego los prawny i nie może mieć osobnego właściciela. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, będące autorem projektu, wskazuje, że ta zasada bywa dziś przeszkodą przy inwestycjach infrastrukturalnych i utrudnia zarówno finansowanie takich przedsięwzięć, jak i ujawnianie związanych z nimi praw w księgach wieczystych.

Na czym polegałoby nowe prawo?

Nowa instytucja pozwoliłaby oddzielić los prawny wybranych obiektów budowlanych od gruntu, na którym stoją – grunt zostawałby przy dotychczasowym właścicielu, a sam obiekt mógłby mieć osobnego właściciela i być przedmiotem samodzielnego obrotu. To rozwiązanie inne niż użytkowanie wieczyste, które może ustanowić wyłącznie gmina lub Skarb Państwa i które dotyczy tylko samego gruntu – z nowej instytucji mógłby skorzystać każdy właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, a przedmiotem odrębnej własności mogłaby być zarówno przestrzeń nad gruntem, jak i pod nim. W praktyce oznaczałoby to możliwość wzniesienia i posiadania zabudowy np. nad liniami kolejowymi czy nad arteriami drogowymi w gęsto zabudowanych częściach miast, bez konieczności przejęcia własności samego pasa gruntu pod nimi.

Resort wskazuje trzy ścieżki powstania takiego prawa: umowną – w drodze porozumienia inwestora z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, jednostronną – na podstawie decyzji samego właściciela gruntu, oraz administracyjną – gdy chodzi o inwestycję celu publicznego. Zanim dojdzie do zawarcia umowy, inwestor miałby uzyskać od starosty promesę w formie decyzji administracyjnej, która zagwarantuje mu powstanie prawa po spełnieniu dwóch warunków – potwierdzeniu samodzielności obiektu oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie albo innej podstawy prawnej do korzystania z niego. Samo prawo powstawałoby dopiero z chwilą oddania obiektu do użytkowania, a jego uzyskanie można byłoby później ujawnić w odrębnej księdze wieczystej, składając do sądu wniosek poparty promesą i zaświadczeniem o samodzielności.

Jeżeli grunt pozostaje w użytkowaniu wieczystym, na ustanowienie odrębnej własności obiektu potrzebna będzie dodatkowo zgoda właściciela tego gruntu. W razie jej braku użytkownik wieczysty będzie mógł dochodzić zastępczej zgody przed sądem. Projekt przewiduje też nowy typ służebności, która ma zagwarantować właścicielowi obiektu dostęp do niego – między innymi na potrzeby bieżącej konserwacji, napraw, eksploatacji czy ewentualnej rozbiórki, tak aby wykonywanie odrębnej własności nie kolidowało z prawami pozostałych osób korzystających z nieruchomości.

Podobne mechanizmy prawne od dawna funkcjonują za granicą – m.in. w Stanach Zjednoczonych, krajach niemieckojęzycznych jako prawo zabudowy, a także w krajach skandynawskich i w Hiszpanii, gdzie prawo do obiektu budowlanego można oddzielić od prawa do gruntu. Polska propozycja wpisuje się więc w rozwiązania funkcjonujące w innych krajach. Nabierze szczególnego znaczenia tam, gdzie sam grunt nie jest dostępny dla inwestora, ale możliwe do zagospodarowania pozostaje to, co znajduje się nad nim lub pod nim – np. nad torami, wiaduktami czy trasami szybkiego ruchu przebiegającymi przez gęsto zabudowane dzielnice miast. Dla podmiotów finansujących takie przedsięwzięcia istotne jest też to, że na obiekt objęty odrębną własnością można byłoby ustanowić ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipotekę, co ułatwiłoby pozyskanie finansowania niezależnie od tytułu prawnego do samego gruntu.

Projekt jest na wczesnym etapie – zostały opublikowane jedynie jego założenia w wykazie prac legislacyjnych rządu, a szczegółowe rozwiązania, w tym zakres obiektów, które będą mogły zostać objęte tą formą własności, mogą ulec zmianie w toku dalszych prac legislacyjnych.