Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – styczeń 2025
31.01.2025
Czy zmiany w prawie lotniczym odblokują budowę na obszarach położonych blisko lotnisk?
25 stycznia 2025 r. weszła w życie ważna nowelizacja ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze („Prawo lotnicze”). Choć nowelizacja jest krótka, wprowadza wyczekiwaną przez wielu zmianę w zakresie art. 55, polegającą na uchyleniu dotychczasowego ust. 9 (obowiązującego od 18 września 2011 r.), zgodnie z którym dla terenów objętych planem generalnym lotniska sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zgodnego z zatwierdzonym planem generalnym – było obowiązkowe.
Obowiązek uchwalenia planu miejscowego był równoznaczny ze skutkiem określonym w art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył obszaru, w odniesieniu do którego istniał obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawieszano bezwarunkowo do czasu uchwalenia planu.
Z kolei sądownictwo administracyjne stało na stanowisku, że obowiązek zawieszenia postępowania powstaje już z chwilą wejścia w życie planu generalnego lotniska, niezależnie od ewentualnego podjęcia kroków prawnych i czynności faktycznych zmierzających do realizacji inwestycji objętych planem generalnym. Plany generalne lotnisk obejmowały coraz większe obszary z uwagi na zmieniające się wymogi techniczne oraz formułowane przez orzecznictwo zasady ich tworzenia.
W rezultacie pojawiły się istotne problemy praktyczne w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę na znacznych obszarach atrakcyjnych nieruchomości objętych planami generalnymi lotnisk, których zakres, pod wpływem orzecznictwa administracyjnego, również uległ znacznemu rozszerzeniu.
Co dalej z decyzjami o warunkach zabudowy?
Nowelizacja Prawa lotniczego umożliwi samorządom wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do obszarów objętych planami generalnymi lotnisk, a więc powinna także spowodować odwieszenie postępowań o ich wydanie, które były masowo zawieszane. Należy jednak pamiętać, że decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być uzgadniane pod kątem zgodności z planami generalnymi lotnisk, o czym stanowi nowododany ust. 4 art. 87⁷ Prawa lotniczego, również obowiązujący od 25 stycznia 2025 r.
Wydaje się zatem, że inwestorzy będą musieli przeanalizować wnioski o wydanie „wuzetek” pod kątem ich zgodności z planami generalnymi lotnisk, w szczególności w zakresie:
- dopuszczalnych gabarytów obiektów budowlanych i naturalnych,
- planowanego rozwoju ruchu lotniczego (z uwzględnieniem operacji regularnych, czarterowych i lotnictwa ogólnego, przewozów pasażerskich i towarowych),
- koncepcji zapewniania służb żeglugi powietrznej,
- koncepcji rozwoju przestrzennego wraz z zagospodarowaniem stref wokół lotniska,
- informacji dotyczącej przepustowości, uwzględniającej jej obecne (dla istniejących lotnisk) i przyszłe parametry,
- informacji ekonomiczno-finansowych, w szczególności dotyczących obecnej i planowanej struktury własnościowej.
Czy jednak wymóg uzyskania uzgodnienia znajdzie zastosowanie do postępowań zawieszonych? Znowelizowana ustawa przewiduje wprost, że wymóg ten nie będzie miał zastosowania do postępowań wszczętych i niezakończonych przed 25 stycznia 2025 r. Oznacza to, że odwieszone postępowania będą mogły być kontynuowane na dotychczasowych zasadach, które i tak wymagają uwzględnienia bliskości lotniska.
Interesujące będzie również to, jak w praktyce będzie wyglądało uzgadnianie projektu decyzji o warunkach zabudowy z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego, w szczególności w zakresie planów generalnych, przeszkód wysokościowych i ewentualnej ingerencji w prawo własności nieruchomości położonych na terenach objętych planem generalnym lotnisk.
Można jednak mieć nadzieję, że zniesienie obowiązku uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego skróci czas oczekiwania na decyzje administracyjne i uzyskiwanie pozwoleń na budowę. Powinno to wpłynąć na atrakcyjność tych terenów zarówno dla inwestorów w sektorach mieszkaniowych, jak i komercyjnych, oraz odblokować możliwość ich zabudowy.
Udostępnienie nieruchomości do korzystania a ryzyko jej zasiedzenia przez korzystających
Sąd Najwyższy po raz kolejny zajął się kwestią zasiedzenia, badając tym razem przesłanki niezbędne do uznania osób korzystających z nieruchomości za posiadaczy samoistnych. Chodzi o sytuacje, w których użytkownicy nieruchomości posiadają ją „jak właściciel”, co stanowi warunek konieczny do nabycia jej własności przez zasiedzenie.
Przypomnijmy, że posiadacz zależny, a więc np. najemca, użytkownik czy dzierżawca, co do zasady nie może nabyć nieruchomości przez zasiedzenie, o ile nie stanie się posiadaczem samoistnym i nie będzie jej posiadać przez co najmniej 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze). Nawet jeśli posiadacz zależny działa w złej wierze, nie może on nabyć własności zajmowanej nieruchomości.
W praktyce zasady dotyczące zasiedzenia rodzą liczne problemy, nie tylko w zakresie dowodowym (np. jak skutecznie wykazać posiadanie samoistne), ale także w ocenie poszczególnych stanów faktycznych, które bywają niejednoznaczne.
Stan faktyczny
Sprawa, której dotyczy omawiane postanowienie Sądu Najwyższego (postanowienie z 17 grudnia 2024 r., sygn. I CSK 667/24), odnosiła się do sytuacji prawnej rodziny, która opiekowała się domem pozostawionym im do użytkowania przez właścicielkę wyjeżdżającą za granicę.
Zajmujący nieruchomość domagali się od sądu stwierdzenia nabycia jej własności przez zasiedzenie. Jednakże sąd uznał, że właścicielka nie wyzbyła się nieruchomości w sposób trwały, a więc nie oddała posiadania samoistnego osobom trzecim, a jedynie pozwoliła im użytkować dom.
Z ustalonych w sprawie okoliczności wynikało, że zarówno właścicielka nieruchomości, jak i jej córka, interesowały się stanem domu i wielokrotnie wzywały kuzynostwo do wyprowadzki. Oznacza to, że podejmowały działania o charakterze właścicielskim przez cały okres pobytu właścicielki za granicą.
Orzeczenie odmowne zostało przez wnioskodawców zaskarżone, a ostatecznie od wyroku sądu drugiej instancji wniesiono skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.
Teza Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy wprawdzie odmówił w ramach tzw. przedsądu przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, jednak w uzasadnieniu postanowienia odniósł się do meritum sprawy. Stwierdził, że samo umożliwienie przez właścicieli korzystania z ich nieruchomości nie oznacza wyzbycia się przez nich własnego posiadania ani rezygnacji z woli „posiadania jej dla siebie”.
Sąd Najwyższy podkreślił, że właściciel ma prawo dysponować swoją nieruchomością w dowolny sposób, w tym udostępniać ją innym osobom w ramach posiadania zależnego.
Znaczenie orzeczenia
Powyższa teza Sądu Najwyższego ma istotne znaczenie dla praktyki orzeczniczej sądów powszechnych, a także stanowi ważną wskazówkę dotyczącą wykładni przepisów kodeksu cywilnego w zakresie zasiedzenia.
Orzeczenie potwierdza, że opieka nad nieruchomością powierzona przez właściciela na podstawie nieformalnych, rodzinnych ustaleń nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia.
Aby mogło dojść do zasiedzenia, osoby korzystające z nieruchomości muszą wykazać, że użytkowały ją jak właściciele, a więc były posiadaczami samoistnymi i uzewnętrzniały swoje posiadanie w sposób właściwy właścicielowi.