Spory o metraż mieszkania – zwrot w orzecznictwie na korzyść deweloperów

18 marca 2026 r. Sąd Okręgowy Warszawa–Praga oddalił apelację nabywcy mieszkania, który domagał się zwrotu części ceny z uwagi na doliczenie do metrażu powierzchni pod ściankami działowymi. Sąd jednoznacznie opowiedział się po stronie dewelopera.

Sąd uznał, że skoro cena mieszkania była w umowie jasno określona, a sposób liczenia metrażu – w tym wliczanie powierzchni pod ściankami – został wyraźnie i zrozumiale opisany, nabywca nie może skutecznie żądać zwrotu części ceny. Sąd wskazał, że w umowie deweloperskiej można doprecyzować postanowienia normy PN-ISO 9836:1997, a decydująca jest treść umowy i zasada swobody umów.  Wyrok zapadł w sprawie o sygnaturze IV Ca 616/25.

To rozstrzygnięcie może być początkiem zmiany dotychczasowej, niekorzystnej dla deweloperów linii orzeczniczej. Wcześniejszy wyrok tego samego sądu z dnia 24 kwietnia 2024 r., w sprawie o sygn. akt: IV Ca 1735/23, również dotyczący „metrów pod ściankami”, a który był prokonsumencki, uruchomił falę pozwów przeciwko deweloperom.

Co to oznacza dla rynku?

Dla nabywców – wyrok studzi oczekiwania na „pewną wygraną” w sporach o metraż. Dochodzenie roszczeń będzie wymagało szczegółowej analizy dokumentacji i wykazania, że sposób liczenia powierzchni był dla konsumenta niejasny lub wprowadzający w błąd.

Dla deweloperów – to ważny sygnał, że rzetelnie przygotowana umowa może skutecznie obronić się w sądzie, pomimo fali pozwów zainicjowanej wcześniejszym orzeczeniem korzystnym dla nabywców.

Projekt zmian w specustawie jądrowej – jak rząd chce przyspieszyć budowę elektrowni atomowych?

24 marca 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących oraz niektórych innych ustaw. Projekt ma na celu przyspieszenie oraz uproszczenie procesu inwestycyjnego w energetyce jądrowej, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokich standardów bezpieczeństwa jądrowego i ochrony radiologicznej.

Zgodnie z zapowiedziami rządowymi, nowe przepisy mają umożliwić skrócenie czasu realizacji inwestycji jądrowych nawet o ok. 2 lata – dzięki lepszej koordynacji decyzji administracyjnych, etapowaniu inwestycji oraz dopuszczeniu wstępnych robót budowlanych przed zakończeniem całej procedury projektowej.

Rezygnacja z obowiązku publikacji decyzji lokalizacyjnej w prasie ogólnopolskiej, dopuszczenie języka angielskiego w dokumentacji, ułatwienia w nabywaniu prawa użytkowania wieczystego przez inwestora, zmiany w zakresie pozwoleń wodnoprawnych, wprowadzenie pozwolenia na budowę w zakresie wstępnych robót budowlanych czy umożliwienie etapowania inwestycji jądrowej – to tylko niektóre z projektowanych zmian.

Nowelizacja w toku: WZ i plany ogólne – termin bez zmian

To jest ostatni moment, kiedy właściciele działek i inwestorzy mogą przygotować się na skutki reformy planowania przestrzennego. Wraz z pracami nad planami ogólnymi gmin zmiany przestają być abstrakcyjne i zaczynają bezpośrednio wpływać na możliwość zabudowy konkretnych nieruchomości.

Obecnie obowiązujący termin uchwalenia planów ogólnych gmin i możliwości wnioskowania o decyzje o warunkach zabudowy na starych zasadach upływa 30 czerwca 2026 r. Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UD316), przewidujący jego wydłużenie do 31 sierpnia 2026 r. dalej pozostaje w toku prac legislacyjnych. Projekt ten znajduje się na etapie rządowym i nie został jeszcze uchwalony, co oznacza, że nie można wykluczyć jego modyfikacji lub opóźnienia wejścia w życie.
 

FAQ

Czy deweloper może wliczyć powierzchnię pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania?

Tak, jeżeli sposób obliczania powierzchni został jednoznacznie określony w umowie deweloperskiej i był zrozumiały dla nabywcy. Zgodnie z najnowszym orzecznictwem sąd może uznać takie postanowienia za zgodne z prawem, jeżeli nie wprowadzają kupującego w błąd.

Czy kupujący może żądać zwrotu części ceny mieszkania z powodu błędnie obliczonego metrażu?

Nie w każdym przypadku. Sam fakt uwzględnienia powierzchni pod ściankami działowymi nie oznacza automatycznie, że nabywcy przysługuje zwrot części ceny. Kluczowe znaczenie ma treść umowy deweloperskiej, sposób przedstawienia zasad obliczania powierzchni oraz okoliczności zawarcia umowy.

Co oznacza najnowszy wyrok dotyczący metrażu mieszkań dla deweloperów i kupujących?

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa–Praga z 18 marca 2026 r. wskazuje, że prawidłowo przygotowana umowa deweloperska może skutecznie chronić dewelopera przed roszczeniami dotyczącymi sposobu liczenia powierzchni lokalu. Jednocześnie osoby planujące dochodzenie swoich praw powinny każdorazowo przeanalizować dokumentację oraz zapisy umowy.

Jakie zmiany przewiduje projekt nowelizacji specustawy jądrowej?

Projekt zakłada uproszczenie i przyspieszenie procesu budowy elektrowni jądrowych. Planowane rozwiązania obejmują m.in. etapowanie inwestycji, możliwość prowadzenia robót przygotowawczych przed zakończeniem całej procedury projektowej, ograniczenie części formalności administracyjnych oraz uproszczenia dotyczące dokumentacji i decyzji administracyjnych.

Czy termin wejścia w życie planów ogólnych gmin został już wydłużony?

Nie. Obecnie obowiązującym terminem pozostaje 30 czerwca 2026 r. Projekt nowelizacji przewidujący wydłużenie tego terminu do 31 sierpnia 2026 r. nadal znajduje się na etapie prac legislacyjnych i nie został jeszcze uchwalony.

Dlaczego właściciele działek powinni już teraz sprawdzić sytuację planistyczną swojej nieruchomości?

Zmiany związane z planami ogólnymi gmin mogą bezpośrednio wpłynąć na możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz realizację planowanych inwestycji. Wczesna analiza dokumentów planistycznych pozwala ograniczyć ryzyko utraty możliwości zabudowy lub konieczności dostosowania planowanej inwestycji do nowych przepisów.