1. Ustawa deweloperska – projektowane istotne zmiany

11 maja Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało informację o skierowaniu do uzgodnień projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej. Projektowane zmiany, o ile zostaną uchwalone, istotnie wpłyną na funkcjonowanie deweloperów i prowadzone przez nich inwestycje mieszkaniowe.

Projekt przewiduje szereg zmian dotyczących m.in. gwarancji niezmienności ceny, odpowiedzialności spółek celowych, procedury odbioru lokali, mieszkaniowych rachunków powierniczych czy rozbudowy portalu DOM.

Waloryzacja ceny

Planowane jest wprowadzenie bezwzględnego, ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej. Oznacza to, że nie będzie można w umowie umieszczać klauzul waloryzacyjnych (np. opartych o wskaźniki GUS), które dotychczas chroniły deweloperów przed gwałtownym wzrostem kosztów materiałów budowlanych czy robocizny. W projekcie wskazano, że takie uprawnienia do waloryzacji na niekorzyść nabywcy będą nieważne. Całe ryzyko inflacyjne ma odtąd spoczywać wyłącznie na deweloperze.

Ograniczenie likwidacji spółek celowych

Dodatkowo, w celu ochrony praw konsumentów, ustawodawca planuje wprowadzenie rozwiązań, które mają zniechęcić deweloperów do likwidacji spółek celowych (SPV) przed upływem okresu rękojmi i gwarancji za wady fizyczne budynków. W małym uproszczeniu, projekt przewiduje, że w takiej sytuacji odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady przeniesionych na nabywcę nieruchomości przechodzi z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki.

Odbiór lokalu

Projekt wprowadza także istotne zmiany w procedurze odbiorowej. Kupujący zyska ustawowe prawo do zgłaszania wad lokalu nie tylko podczas oficjalnego odbioru, ale również w ciągu 14 dni od dnia odmowy podpisania protokołu odbioru (w tym drogą elektroniczną). Celem projektowanej zmiany jest przede wszystkim umożliwienie nabywcom weryfikacji lokalu z prywatnymi ekspertami i ułatwienie dochodzenia ewentualnych roszczeń z tego tytułu przeciwko deweloperom.

Rachunki powiernicze

Projekt rozszerza również obowiązki banków prowadzących rachunki powiernicze, zwiększając tym zakres sprawowanej przez nich kontroli.

Przed każdą wypłatą środków – a nie tylko po zakończeniu danego etapu – bank będzie zobowiązany do weryfikacji spełnienia wszystkich koniecznych warunków. Zatem proces wypłaty pieniędzy deweloperom będzie bardziej sformalizowany.

Podsumowanie

Jeżeli proponowane zmiany zostaną uchwalone, wymusi to zmianę niektórych rozwiązań stosowanych od lat. Ponadto deweloperzy będą musieli precyzyjniej kalkulować ryzyko budowlane i uwzględniać ewentualny wzrost kosztów w cenie początkowej metra kwadratowego. Z perspektywy prawnej, konieczna będzie weryfikacja stosowanych dotychczas wzorców umownych pod kątem nowych niedozwolonych klauzul.

Istotne będzie również, w jaki sposób ustawodawca ureguluje sytuację przejściową. Obecny projekt zawiera przepisy ograniczające wsteczne działanie nowych regulacji. Mimo wszystko mogą one zróżnicować sytuację nabywców na tej samej inwestycji oraz nałożyć obowiązek dostosowania do nowych standardów inwestycji już rozpoczętych, ale jeszcze niezakończonych.

2. Rewolucja w zarządzaniu: planowana duża reforma ustawy o własności lokali

Rząd zapowiedział przyjęcie projektu istotnej reformy ustawy o własności lokali. Celem nowych przepisów jest dostosowanie przepisów do zmian, jakie zaszły na rynku od momentu ich uchwalenia oraz do zapadłego na tym gruncie orzecznictwa.

Projekt przewiduje m.in. ułatwienia w dochodzeniu przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, doprecyzowanie zasad zarządzania nieruchomością wspólną, nowe obowiązki właścicieli lokali, uproszczenie procedur podejmowania uchwał, ustalenie statusu balkonów oraz większą cyfryzację działania wspólnot.

Roszczenia z tytułu rękojmi

Projekt wprowadza możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali. Do tej pory było to bardzo utrudnione i rzadko kiedy wspólnota mogła dochodzić pełnego odszkodowania. Obecnie problem polega na tym, że stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. W praktyce roszczenia są dochodzone przez wspólnoty na podstawie cesji, co wymaga jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale.

W praktyce bardzo rzadko udaje się podpisać umowę cesji ze wszystkimi właścicielami lokali w danym budynku. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.

Elektroniczne głosowanie i obieg dokumentów

Projekt przewiduje możliwość elektronicznego zawiadamiania właścicieli o zebraniach wspólnoty, elektronicznego obiegu informacji oraz oddawania głosów drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Zmiany mają usprawnić funkcjonowanie wspólnot, zwłaszcza dużych, w których zebranie wymaganej liczby głosów bywa obecnie czasochłonne.

Balkony: koniec wieloletnich sporów interpretacyjnych?

Jedną z istotniejszych zmian jest doprecyzowanie statusu balkonów, loggii i tarasów. Projekt zakłada, że elementy konstrukcyjne balkonów — m.in. płyta balkonowa, izolacja czy balustrady — będą stanowiły część nieruchomości wspólnej i pozostaną w zakresie odpowiedzialności wspólnoty. Z kolei wewnętrzna przestrzeń balkonu ma należeć do właściciela lokalu. Propozycja ma ograniczyć wieloletnie spory dotyczące odpowiedzialności za remonty i utrzymanie tych elementów budynku.

Nowe obowiązki właścicieli lokali

Projekt przewiduje obowiązek udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia kontroli instalacji i urządzeń wymaganych przepisami Prawa budowlanego oraz wykonania zaleceń pokontrolnych. W praktyce wspólnoty mają otrzymać skuteczniejsze narzędzia do zapewnienia bezpieczeństwa technicznego budynków.

Wyższe zaliczki dla lokali generujących większe koszty

Projekt przewiduje możliwość podwyższenia zaliczek wobec właścicieli lokali, których sposób użytkowania powoduje zwiększone koszty po stronie wspólnoty mieszkaniowej. To rozwiązanie może mieć znaczenie m.in. w przypadku intensywnie eksploatowanych lokali lub sporów dotyczących ponadstandardowego zużycia części wspólnych.

Subsydiarna odpowiedzialność właścicieli lokali

Projekt doprecyzowuje kwestie subsydiarnej odpowiedzialności właścicieli lokali za długi wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna, każdy właściciel odpowie za te długi swoim osobistym majątkiem – proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zwykły zarząd

Nowelizacja wprowadzi sztywną, ustawową definicję „czynności zwykłego zarządu”, co wyeliminuje spory o to, kiedy zarządca potrzebuje uchwały mieszkańców, a kiedy może działać samodzielnie.

Co oznaczają zmiany dla rynku?

Projekt wpisuje się w trend profesjonalizacji zarządzania nieruchomościami oraz porządkowania zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Dla zarządców i wspólnot oznacza to konieczność dostosowania procedur organizacyjnych do nowych regulacji. Z kolei właściciele lokali mogą spodziewać się bardziej precyzyjnego określenia swoich praw i obowiązków.

Projekt pozostaje obecnie na etapie prac legislacyjnych.