Nowe warunki techniczne – czy projekt zmian może istotnie wpłynąć na sposób projektowania inwestycji? 

Po blisko dwóch latach prac Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do dalszych prac projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt porządkuje wiele dotychczasowych przepisów, doprecyzowuje definicje oraz dostosowuje regulacje do aktualnych potrzeb rynku. Jednocześnie zawiera rozwiązania, które mogą istotnie wpłynąć na sposób projektowania inwestycji oraz ich ekonomikę. 

Z perspektywy rynku nieruchomości szczególną uwagę zwracają trzy kwestie. 

Większy komfort użytkowania kosztem chłonności inwestycji 

Projekt przewiduje szereg zmian mających poprawić jakość przestrzeni mieszkalnej. Obejmują one m.in. zwiększenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, obowiązek wyposażania większej liczby budynków wielorodzinnych w windy oraz zmiany dotyczące parametrów dróg dojazdowych. 

Choć kierunek zmian należy ocenić pozytywnie z perspektywy przyszłych użytkowników budynków, dla inwestorów oznacza on również wzrost kosztów realizacji inwestycji oraz zmniejszenie możliwości zagospodarowania niektórych nieruchomości. Szczególnie istotne mogą okazać się nowe wymagania dotyczące szerokości dróg dojazdowych, które – w przypadku części wąskich działek – mogą znacząco ograniczyć możliwości zabudowy. 

Dostępność mieszkań – potrzebne doprecyzowanie przepisów 

Jednym z najbardziej dyskutowanych elementów projektu są przepisy dotyczące mieszkań dostosowanych do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami np. dla seniorów 

Projekt określa udział takich mieszkań na poziomie 6%, jednak uzasadnienie wskazuje, że wartość ta powinna stanowić minimalny poziom dostępności. Rozbieżność pomiędzy treścią przepisu a uzasadnieniem może prowadzić do odmiennych interpretacji. 

Ma to znaczenie nie tylko dla klasycznych inwestycji mieszkaniowych, ale również dla rozwijającego się rynku budownictwa senioralnego. Dosłowne odczytanie przepisu mogłoby bowiem prowadzić do wniosku, że inwestor nie może zaprojektować większej liczby mieszkań dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami lub seniorów, niż wynika z określonego w rozporządzeniu wskaźnika. 

Niektóre przepisy nadal mogą rodzić spory interpretacyjne 

Choć projekt porządkuje wiele definicji i ujednolica terminologię z innymi przepisami prawa budowlanego, część rozwiązań nadal może budzić wątpliwości interpretacyjne. 

Przykładem są przepisy dotyczące minimalnej powierzchni lokali użytkowych oraz ich relacji do pokoi w budynkach zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele czy akademiki. Z projektu nie wynika jednoznacznie, czy dotychczasowe wyłączenie nadal obowiązuje Odpowiedzi należy szukać dopiero w uzasadnieniu rozporządzenia. Taki sposób regulacji może prowadzić do rozbieżności w praktyce organów administracji i komplikować proces inwestycyjny. 

18 miesięcy na wybór zasad projektowania – planowany okres przejściowy 

Istotnym elementem prac legislacyjnych dotyczących nowych warunków technicznych jest planowane wprowadzenie 18-miesięcznego okresu przejściowego. Rozwiązanie to ma zabezpieczyć ciągłość procesu inwestycyjnego po wejściu w życie nowych regulacji. 

Zgodnie z proponowanym mechanizmem inwestorzy przez określony czas mieliby możliwość wyboru między przygotowaniem dokumentacji projektowej zgodnie z dotychczas obowiązującymi warunkami technicznymi a zastosowaniem nowych przepisów, które mają zastąpić obecne regulacje. 

Z perspektywy rynku jest to rozwiązanie, które powinno ograniczyć ryzyko gwałtownej zmiany zasad projektowania i umożliwić płynne przejście pomiędzy obecnym a nowym systemem wymagań technicznych. 

Podsumowanie 

Nowe warunki techniczne nie ograniczają się do zmian o charakterze technicznym. W wielu przypadkach będą wpływać na opłacalność inwestycji, sposób zagospodarowania działek oraz proces projektowania budynków. Jednocześnie projekt pokazuje, że mimo szerokich konsultacji część przepisów nadal wymaga doprecyzowania. Z perspektywy inwestorów i projektantów warto śledzić dalszy przebieg prac legislacyjnych, ponieważ ostateczne brzmienie rozporządzenia będzie miało bezpośredni wpływ na przygotowywane przedsięwzięcia. 

Najem krótkoterminowy – wspólnoty mieszkaniowe mogą zyskać nowe narzędzia 

Rząd kontynuuje prace nad regulacjami dotyczącymi najmu krótkoterminowego. Projekt ustawy o usługach hotelarskich wprowadza obowiązek rejestracji obiektów świadczących usługi najmu krótkoterminowego i nowe obowiązki dla platform internetowych. Równie istotne zmiany znalazły się w procedowanym równolegle projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali. 

Z punktu widzenia właścicieli mieszkań, wspólnot mieszkaniowych oraz inwestorów największe znaczenie mają trzy rozwiązania. 

Zmiana sposobu użytkowania lokalu będzie wymagała zgody wspólnoty 

Projekt zakłada, że zmiana sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na inny będzie wymagała zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale. Właściciel lokalu będzie zobowiązany wystąpić o taką zgodę. W przypadku jej odmowy będzie mógł dochodzić swoich praw przed sądem. 

Projekt nie przesądza wprost, że najem krótkoterminowy zawsze stanowi zmianę sposobu użytkowania lokalu. Jednak kierunek proponowanych regulacji wskazuje, że w określonych przypadkach może on zostać zakwalifikowany jako działalność wykraczająca poza funkcję mieszkaniową. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których lokal jest wykorzystywany w sposób zbliżony do świadczenia usług hotelarskich. 

Najem krótkoterminowy może być oceniany przez pryzmat przepisów prawa budowlanego 

Projektowane zmiany należy analizować łącznie z projektowaną ustawą regulującą usługi hotelarskie oraz obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. 

Jeżeli najem krótkoterminowy zostanie ostatecznie uznany za usługę hotelarską, dla takich lokali mogą zostać wprowadzone odrębne wymagania, w szczególności w zakresie bezpieczeństwa pożarowego. W konsekwencji prowadzenie najmu na doby może zostać uznane za zmianę sposobu użytkowania lokalu, co będzie wiązało się z koniecznością spełnienia dodatkowych wymogów formalnych i technicznych. W konsekwencji właściciel lokalu będzie zobowiązany do spełnienia dodatkowych wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego. 

Ostateczny zakres tych obowiązków będzie jednak zależał od przyjętego brzmienia obu projektów ustaw. 

Większy wpływ wspólnot, ale bez „stref wolnych od najmu krótkoterminowego” 

Projekt nie przyznaje wspólnotom mieszkaniowym nieograniczonego prawa do zakazywania najmu krótkoterminowego. Przewiduje jednak rozwiązania, które mogą znacząco zwiększyć ich wpływ na sposób wykorzystywania lokali. Jeżeli najem krótkoterminowy zostanie uznany za zmianę sposobu użytkowania lokalu, jego prowadzenie będzie wymagało uprzedniej zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale. 

Jednocześnie z projektu usunięto wcześniejszą propozycję przyznania gminom kompetencji do wyznaczania obszarów, na których najem krótkoterminowy byłby ograniczony lub wyłączony. Ostatecznie ustawodawca zrezygnował więc z modelu opierającego się na lokalnych „strefach wolnych od najmu krótkoterminowego” Pozostawił główny ciężar rozwiązywania konfliktów na poziomie wspólnot mieszkaniowych oraz obowiązujących przepisów prawa budowlanego i ustawy o własności lokali. 

Projekt przewiduje również możliwość zwiększenia obciążeń właścicieli lokali, jeżeli sposób korzystania z nich powoduje wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Dodatkowo wspólnoty, spółdzielnie oraz mieszkańcy będą mogli występować o przeprowadzenie kontroli legalności prowadzonego najmu krótkoterminowego. W przypadku stwierdzenia naruszeń lokal będzie mógł zostać wykreślony z rejestru obiektów świadczących usługi najmu krótkoterminowego, a prowadzenie działalności bez wymaganego wpisu będzie zagrożone karą administracyjną. 

Podsumowanie 

Projektowane regulacje mogą istotnie zmienić relacje pomiędzy właścicielami lokali a wspólnotami mieszkaniowymi. Nie wprowadzają generalnego zakazu najmu krótkoterminowego, jednak zmierzają do zwiększenia wpływu wspólnot na sposób wykorzystywania lokali oraz do objęcia tego segmentu rynku większym nadzorem administracyjnym. 

Na obecnym etapie prac legislacyjnych nadal pozostają istotne wątpliwości interpretacyjne – przede wszystkim dotyczące tego, w jakich przypadkach najem krótkoterminowy będzie uznawany za zmianę sposobu użytkowania lokalu. To właśnie od ostatecznego brzmienia przepisów będzie zależał rzeczywisty zakres nowych uprawnień wspólnot mieszkaniowych.