Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – kwiecień 2026
29.04.2026
Złagodzenie ograniczeń w handlu nieruchomościami rolnymi do 5 ha, a dla większych – przedłużenie o kolejne 10 lat
30 kwietnia 2026 roku upływa równe 10 lat od momentu wprowadzenia restrykcyjnych ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Tego dnia wchodzi również w życie ustawa, która przedłuża obowiązywanie tych ograniczeń na kolejne 10 lat. Chodzi o ustawę z dnia 23 stycznia 2026 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa, na mocy której dokonano zmian w ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
Sprzedaż nieruchomości rolnych wchodzących w skład ZWRSP, poza nielicznymi wyjątkami, została zatem wstrzymana do 30 kwietnia 2036 roku. Jednocześnie rozszerzono katalog wyjątków, do których ustawy się nie stosuje. Do tej pory spod zakazu sprzedaży wyłączone były nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha. Nowelizacja rozszerza ten wyjątek do nieruchomości o powierzchni do 5 ha. Oznacza to, że od 30 kwietnia 2026 roku nieruchomości rolne o powierzchni do 5 ha, wchodzące w skład ZWRSP, będą mogły być sprzedawane bez ograniczeń wynikających z tej ustawy.
Wydłużenie okresu obowiązywania ograniczeń ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ transakcje dokonane z naruszeniem przepisów ustawy są nieważne.
Możliwość wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości lub do cudzego lokalu
W lutym 2026 roku został ustalony nowy wzór wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Wniosek taki składa się na podstawie art. 47 Prawa budowlanego. Warto przypomnieć, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, a właściciel odmawia ich udostępnienia, inwestor może uzyskać zgodę na takie wejście od organu architektoniczno-budowlanego. Decyzja ta określa warunki korzystania z cudzej nieruchomości, przy czym właścicielowi przysługuje prawo do rekompensaty. Sam przepis Prawa budowlanego nie uległ zmianie – nowy jest wyłącznie formularz wniosku.
Warto wiedzieć, że nie jest to jedyna sytuacja, w której możliwe jest wejście na teren nieruchomości wbrew woli właściciela. Poza podstawowym przypadkiem wskazanym w Kodeksie cywilnym, odnoszącym się do grożącego niebezpieczeństwa, istnieje wiele regulacji ograniczających prawo własności.
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wbrew woli właściciela może nastąpić m.in. w celu realizacji tzw. urządzeń przesyłowych przewidzianych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W praktyce bywa to jedyna możliwość realizacji inwestycji w sąsiedztwie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
FAQ
Jakie zmiany w sprzedaży nieruchomości rolnych obowiązują od 30 kwietnia 2026 r.?
Od 30 kwietnia 2026 r. przedłużono o kolejne 10 lat ograniczenia dotyczące sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Jednocześnie zwiększono powierzchnię nieruchomości objętych wyjątkiem z 2 ha do 5 ha.
Czy nieruchomości rolne do 5 ha można kupić bez ograniczeń?
Tak, jeżeli chodzi o nieruchomości rolne wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa objęte nowym wyjątkiem. Od 30 kwietnia 2026 r. grunty o powierzchni do 5 ha mogą być sprzedawane bez ograniczeń wynikających z ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP.
Co grozi za sprzedaż nieruchomości rolnej z naruszeniem przepisów?
Transakcja dokonana z naruszeniem przepisów ustawy może zostać uznana za nieważną. Dlatego przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości rolnej warto zweryfikować, czy dana transakcja spełnia wszystkie wymogi wynikające z obowiązujących przepisów.
Czy inwestor może wejść na sąsiednią nieruchomość bez zgody właściciela?
Tak, w określonych przypadkach. Jeżeli wykonanie robót budowlanych wymaga wejścia na sąsiednią nieruchomość, a właściciel odmawia zgody, inwestor może wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej o wydanie decyzji zezwalającej na takie wejście. Właścicielowi przysługuje wówczas odpowiednia rekompensata.
Jak uzyskać zgodę na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości podczas budowy?
Należy złożyć wniosek na podstawie art. 47 Prawa budowlanego. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wydać decyzję określającą zakres i warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do realizacji inwestycji.
Czy istnieją inne sytuacje, w których można korzystać z cudzej nieruchomości bez zgody właściciela?
Tak. Polskie przepisy przewidują kilka wyjątków ograniczających prawo własności, m.in. w związku z realizacją inwestycji celu publicznego, budową urządzeń przesyłowych czy w sytuacjach zagrożenia. Każdy przypadek wymaga jednak spełnienia warunków określonych w odpowiednich przepisach.
07.08.2026