Prawo w budowie – aktualności dla branży nieruchomości – grudzień 2024

Nowe standardy przeciwpożarowe – dla każdego projektowanego budynku, a w przyszłości dla pozostałych

Dnia 23 grudnia 2024 roku weszło w życie rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 21.11.2024 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1716). Celem nowelizacji jest poprawa bezpieczeństwa pożarowego budynków i znajdujących się w nich osób, a także dostosowanie polskich przepisów do najlepszych standardów europejskich. Rozporządzenie zmienia kilka istotnych aspektów technicznych dotyczących bezpieczeństwa przeciwpożarowego w szczególności budynków mieszkalnych i hotelarskich.

Zgodnie ze zmienionymi przepisami pomieszczenie mieszkalne lub jednostkę mieszkalną, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 45 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1944), w których są świadczone usługi hotelarskie, a także lokal mieszkalny należy wyposażyć w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, spełniającą wymagania Polskiej Normy dotyczącej autonomicznych czujek dymu. Zasada ta nie obowiązuje jednak w przypadku ochrony pomieszczenia mieszkalnego, jednostki mieszkalnej lub lokalu mieszkalnego przez system sygnalizacji pożarowej lub stałe samoczynne urządzenie gaśnicze. Dodatkowo, pomieszczenie, w którym odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, wchodzące w skład lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego przeznaczonego na pobyt ludzi (znajdującego się w strefie pożarowej zakwalifikowanej do kategorii zagrożenia ludzi ZL), należy wyposażyć w co najmniej jedną autonomiczną czujkę tlenku węgla, spełniającą wymagania Polskiej Normy dotyczącej urządzeń elektrycznych do wykrywania tlenku węgla w pomieszczeniach domowych, chyba, że proces spalania odbywa się w urządzeniu z zamkniętą komorą spalania, a także gdy spalanie ma miejsce w zasilanym paliwem gazowym urządzeniu przeznaczonym do przygotowania posiłków. W zakresie lokali mieszkalnych, jako takie użytkowanych, termin przystosowania jest niezwykle odległy, albowiem upływa 1 stycznia 2030 r., w pozostałym zaś zakresie nieco szybciej, albowiem 30 czerwca 2026 r.

Istotne zmiany wprowadzono także w zakresie oznakowania stref pożarowych w budynkach handlowych, produkcyjnych oraz magazynowych, w których ściana oddzielenia przeciwpożarowego oddziela strefy pożarowe o powierzchni co najmniej 2000 m2 każda i zachodzi co najmniej jeden z następujących warunków, tj. ściany zewnętrzne lub dach co najmniej jednej strefy pożarowej nie są wykonane z materiałów niepalnych lub w co najmniej jednej strefie pożarowej gęstość obciążenia ogniowego przekracza 1000 MJ/m2. Miejsca takie, a więc połączenia ściany oddzielenia przeciwpożarowego ze ścianą zewnętrzną oraz z dachem, należy oznaczyć w sposób umożliwiający jednoznaczną identyfikację z zewnątrz budynku. W pewnym uproszczeniu, dla budynków istniejących lub w budowie, będzie to oznaczało konieczność dostosowania od 1 stycznia 2026 r. (natomiast nowoprojektowane, w stosunku do których nie złożono wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, będą musiały zostać odpowiednio – w niezbędnym zakresie projektowym – opracowane na nowo).

Warto zatem mieć na uwadze, że wprawdzie terminy dostosowania istniejących budynków są bardzo odległe, nowopowstające projekty budowlane będą musiały już zasadniczo po wejściu w życie rozporządzenia uwzględniać nowe oznakowanie przeciwpożarowe.

Zmiany w obrocie gruntami i wpływ ustawy podażowej na rynek mieszkaniowy

W dniu 3 grudnia 2024 roku, Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, znany również jako ustawa podażowa. Nowe przepisy mają na celu rozwiązanie jednego z kluczowych problemów rynku nieruchomości w Polsce – niedoboru gruntów pod zabudowę mieszkaniową, szczególnie w obszarach zurbanizowanych.

Zwiększenie dostępności gruntów przez zniesienie ograniczeń w obrocie ziemią rolną w miastach

Jednym z głównych celów projektu ustawy jest usunięcie dotychczasowych barier w obrocie ziemią rolną, szczególnie na terenach miejskich. Obecnie grunt rolny w granicach administracyjnych miast nie może być swobodnie nabywany przez podmioty niebędące rolnikami, co w praktyce utrudnia realizację inwestycji mieszkaniowych na tych terenach. Nowe przepisy mają umożliwić łatwiejszą konwersję gruntów rolnych na cele mieszkaniowe, znosząc obowiązujące restrykcje. Grunty rolne, które dotychczas były niedostępne dla deweloperów, staną się po wprowadzeniu zmian łatwiejsze do nabycia i wykorzystywania pod budownictwo mieszkaniowe.

Uwalnianie niewykorzystanego potencjału gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Projekt ustawy przewiduje również uwolnienie części gruntów należących do spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, które mogą zostać wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe. Regulacja ta miałaby dotyczyć głównie gruntów w atrakcyjnych, miejskich lokalizacjach z potencjałem na rozwój mieszkalnictwa. Z prawnego punktu widzenia oznacza to, że nieruchomości te mogą zostać sprzedane lub przekazane deweloperom, którzy będą w stanie przeznaczyć je na zabudowę mieszkaniową. Z kolei samorządy będą miały możliwość lepszego zagospodarowania zasobów publicznych w sposób, który również sprzyjać będzie rozwojowi mieszkalnictwa. Warto również podkreślić, że nabywanie gruntów państwowych będzie podlegać określonym wymogom, które mają zapobiec przypadkom nieefektywnego wykorzystywania zasobów publicznych.

Procedura sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego

Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych regulacji, które mają na celu uproszczenie i usprawnienie procedury sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Zgodnie z propozycjami, rada gminy będzie mogła w drodze uchwały określać wytyczne dotyczące umów urbanistycznych zawieranych w związku z przygotowywaniem ZPI, co pozwoli na precyzyjniejsze ustalenie zobowiązań gminy i inwestora. Dodatkowo, projekt zakłada zmiany w definicji inwestycji uzupełniającej oraz wprowadzenie szczególnych zasad powiązania ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wśród kluczowych usprawnień znajduje się także rezygnacja z obowiązku uzyskiwania zgody rady gminy na rozpoczęcie procedury sporządzania ZPI oraz z wymogu przygotowania pełnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie. Nowe przepisy wprowadzą także maksymalny termin na podjęcie uchwały w sprawie ZPI oraz ułatwią procedurę rozpatrywania skarg związanych z planowaniem inwestycji.

Inne regulacje ujęte w projekcie ustawy

Ponad wskazane i omówione powyżej regulacje zawarte w projekcie ustawy, pojawiły się w nim kwestie dotyczące m.in. użytkowania wieczystego, opłaty planistycznej czy inwestycji drogowych. Przyjęcie projektu zaplanowane jest na I kwartał 2025 roku. Podsumowując projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe stanowi ważny krok w kierunku rozwiązania problemu niedoboru gruntów w obszarach zurbanizowanych, co ma kluczowe znaczenie w kontekście rosnącego zapotrzebowania na mieszkania.