Decyzja WZ tylko dla właścicieli – rewolucja w planowaniu przestrzennym już od 2027 r.

11 czerwca 2026 r. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, kończąc tym samym wielomiesięczny proces legislacyjny.

Nowelizacja wprowadza kilka istotnych zmian dla rynku nieruchomości, przy czym przepisy wchodzą w życie etapami – część już od 1 lipca 2026 r., a najbardziej rewolucyjna zmiana dotycząca decyzji o warunkach zabudowy – od 1 stycznia 2027 r.

Koniec ze sprawdzaniem terenu bez tytułu do działki

Od 1 stycznia 2027 r. decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana wyłącznie podmiotowi posiadającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Oznacza to odejście od obowiązującej przez wiele lat zasady, zgodnie z którą o wydanie decyzji WZ mógł wystąpić również podmiot niebędący właścicielem ani użytkownikiem nieruchomości.

To rozwiązanie było powszechnie stosowane na etapie analiz inwestycyjnych oraz negocjacji zakupu gruntów.

Nowelizacja wprowadza dodatkowo obowiązek dołączenia do wniosku oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Jednocześnie nowelizacja nie zmienia zasady, zgodnie z którą dla tego samego terenu może zostać wydana więcej niż jedna decyzja WZ – zmianie ulega wyłącznie krąg podmiotów uprawnionych do ubiegania się o jej wydanie.

Plany ogólne: dodatkowy czas i ważna zmiana dla gruntów rolnych

Jedną z najważniejszych zmian wynikających z nowelizacji jest przesunięcie końcowego terminu na uchwalenie planów ogólnych gmin do końca sierpnia 2026 r., co jednocześnie wydłuża okres obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Nowelizacja zawiera też zmianę istotną dla projektów wymagających odrolnienia terenu: termin na wyrażenie przez właściwe organy zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne został wydłużony z 60 do 120 dni, co należy uwzględniać przy planowaniu harmonogramów inwestycyjnych.

Warto też zwrócić uwagę na nowe przepisy dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI) oraz wprowadzenie wymogu koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, którą rada gminy może w formie uchwały nałożyć na inwestorów wnioskujących o uchwalenie planu lub wydanie decyzji WZ.

Przepisy przejściowe

Do postępowań wszczętych przed wejściem w życie nowych regulacji i niezakończonych decyzją ostateczną nadal będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy – obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością nie obejmie więc spraw już będących w toku.

Co to oznacza dla rynku?

Dla deweloperów i inwestorów – od 1 stycznia 2027 r. uzyskanie decyzji WZ będzie wymagaćwcześniejszego zabezpieczenia prawa do nieruchomości, co może wpłynąć na stosowane dotychczas modele prowadzenia negocjacji i przygotowania inwestycji. Etap analityczny bez tytułu do gruntu będzie musiał opierać się na innych instrumentach, takich jak umowy przedwstępne czy warunkowe.

Dla gmin – przesunięcie terminu uchwalenia planów ogólnych daje samorządom dodatkowy czas na zakończenie prac planistycznych. Wiele gmin nadal nie zakończyło procedury, a wakacje to okres ograniczonej liczby sesji rad.

Dla właścicieli działek i inwestorów z gruntami rolnymi – wydłużenie terminu odrolnienia do 120 dni będzie miało realny wpływ na harmonogramy projektów. Należy go uwzględniać przy planowaniu transakcji i procesu inwestycyjnego już na etapie ofertowania.

Koniec umów dzierżawy rolniczej „na słowo” – projekt przełomowej ustawy trafił do konsultacji

18 czerwca 2026 r. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi opublikowało do konsultacji publicznych projekt ustawy o dzierżawie rolniczej (UD279) – pierwszej w historii polskiego prawa samodzielnej regulacji prywatnej dzierżawy gruntów rolnych. Przez sześćdziesiąt lat rynek ten funkcjonował według Kodeksu cywilnego, którego przepisy dotyczące dzierżawy nie były zmieniane od wejścia KC w życie w 1965 r. Projekt wynikający z inicjatywy ustawodawczej Ministra Rolnictwa ma to zmienić.

Skala problemu

Podstawowym problemem, który ustawa ma rozwiązać, jest praktyka zawierania umów dzierżawy prywatnej w formie ustnej lub trudnej do zweryfikowania – szacuje się, że odsetek takich umów sięga nawet 75% wszystkich prywatnych dzierżaw gruntów rolnych.

Brak formalnej dokumentacji prowadzi do powstawania „szarej strefy” w obrocie gruntami, umożliwia sztuczne zaniżanie powierzchni gospodarstw na potrzeby przetargów KOWR oraz generuje sytuacje, w których właściciele pobierają dopłaty bezpośrednie, choć faktycznie nie użytkują ziemi.

Słabą pozycję dzierżawców potwierdza też struktura rynku: 61% umów dzierżawy rolnicy zawierają na okres do 10 lat, w tym aż 23% na okres 2–5 lat. Krótkie umowy zniechęcają do inwestowania w dzierżawiony grunt i utrudniają planowanie produkcji.

Co konkretnie zmienia projekt?

1. Koniec umów ustnych – obowiązkowa forma pod rygorem nieważności

Umowę dzierżawy rolniczej będzie można zawrzeć wyłącznie w jednej z następujących form: aktu notarialnego, pisemnej z urzędowym poświadczeniem daty przez notariusza, pisemnej z poświadczeniem daty przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, pisemnej z poświadczeniem daty przez kierownika biura powiatowego ARiMR, albo w formie elektronicznej – pod rygorem nieważności. Tym samym powszechna dotąd forma ustna zostanie prawnie wykluczona.

2. Podział na umowy krótkoterminowe i długoterminowe

Projekt wprowadza podział na umowy krótkoterminowe (do 8 lat) i długoterminowe (powyżej 8 lat, nie dłużej niż 30 lat). Umowa zawarta na czas nieoznaczony, na czas dłuższy niż 30 lat, na czas aktywności zawodowej dzierżawcy lub na czas życia jednej ze stron jest traktowana jako umowa długoterminowa zawarta na 30 lat.

3. Nowe uprawnienia dzierżawcy długoterminowego

Projekt wyraźnie wzmacnia pozycję dzierżawcy:

• Dzierżawca długoterminowy może bez zgody właściciela poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania do 25% przedmiotu dzierżawy, jeżeli do końca umowy pozostały więcej niż 3 lata, jest to podyktowane prawidłową gospodarką i dzierżawcy pozostało nie więcej niż 5 lat do osiągnięcia wieku emerytalnego.
• W przypadku sprzedaży nieruchomości przez wydzierżawiającego w trakcie trwania umowy nabywca wstępuje automatycznie w prawa i obowiązki wydzierżawiającego – dzierżawca nie traci więc gruntu wraz ze zmianą właściciela.
• W razie śmierci dzierżawcy osoba bliska pozostająca z nim we wspólnym gospodarstwie domowym może wstąpić w jego prawa i obowiązki, składając stosowne oświadczenie w terminie 3 miesięcy od dnia śmierci dzierżawcy.

4. Obowiązkowy protokół wydania gruntu

Do każdej umowy dzierżawy rolniczej należy dołączyć protokół wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy, zawierający opis jego obszaru, stanu w chwili wydania oraz stanu budynków, urządzeń, inwentarza i zasiewów.

Brak protokołu rodzi domniemanie, że grunt wydano w stanie zdatnym do używania i bez wad – ale jednocześnie daje drugiej stronie prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy.

5. Zakres stosowania – wyłącznie prywatne grunty rolne powyżej 1 ha

Ustawa nie dotyczy gruntów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, gruntów dzierżawionych przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa ani nieruchomości o powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 1 ha dzierżawionych od jednego wydzierżawiającego.

Przepisy przejściowe – 3 lata na dostosowanie

Dotychczasowe umowy dzierżawy zawarte w formie innej niż przewidziana nową ustawą (w tym umowy ustne) będą obowiązywały na dotychczasowych zasadach przez okres nie dłuższy niż 3 lata od dnia wejścia ustawy w życie. Po upływie tego okresu umowy takie ulegają rozwiązaniu, chyba że zostaną wcześniej przekształcone w formę wymaganą nową ustawą.

Ustawa wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Projekt jest na etapie konsultacji publicznych i może jeszcze ulec zmianie.