Jak rozliczać zagraniczny najem

PIT

Inwestowanie w nieruchomości położone za granicą jest coraz popularniejsze. Zakup apartamentu na Węgrzech, w Hiszpanii czy Kolumbii może jednak oznaczać konieczność rozliczenia podatku nie tylko w państwie położenia nieruchomości, lecz też w Polsce.

Ostateczny sposób opodatkowania zależy przede wszystkim od rezydencji podatkowej właściciela, postanowień umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej pomiędzy Polską a danym państwem oraz od tego, czy nieruchomości są wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego. W tym artykule skupimy się na najmie prywatnym.

 

Przede wszystkim rezydencja podatkowa

Osoba mająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce co do zasady podlega tutaj nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że Polska może opodatkować jej dochody lub przychody bez względu na to, w jakim państwie zostały osiągnięte.

Taki dochód zazwyczaj podlega jednak również opodatkowaniu w państwie jego powstania. Na mocy postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania jest to na ogół dopuszczalne. W takiej sytuacji, aby uniknąć podwójnego opodatkowania tego samego dochodu, stosuje się właściwą dla danej umowy metodę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO).

 

RYCZAŁT OD PRZYCHODÓW Z NAJMU

Najem prywatny nieruchomości położonej w Polsce

Przypomnijmy, że przychody z najmu prywatnego są obecnie opodatkowane w Polsce wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek wynosi:

• 8,5 proc. przychodu do wysokości 100 tys. zł rocznie,
• 12,5 proc. przychodu od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Podstawą opodatkowania jest przychód, a nie dochód. Właściciel nie odliczy więc kosztów remontów, amortyzacji, odsetek od kredytu, prowizji pośrednika ani innych wydatków związanych z nieruchomością.

Do przychodu wynajmującego nie muszą natomiast wchodzić opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Prawidłowe sformułowanie umowy ma zatem bezpośredni wpływ na wysokość podatku.

Ryczałt jest zasadniczo wpłacany do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Po zakończeniu roku podatnik składa zeznanie PIT-28 – obecnie w terminie do 30 kwietnia następnego roku.

 

Zagraniczna nieruchomość: najpierw UPO

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przyjmują powszechnie, że dochód z nieruchomości może zostać opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Samo opodatkowanie najmu za granicą nie zwalnia jednak automatycznie polskiego rezydenta z analizy obowiązków podatkowych w Polsce.

Kluczowe znaczenie ma metoda unikania podwójnego opodatkowania przewidziana w danej umowie. W praktyce występują dwa podstawowe rozwiązania:

• metoda wyłączenia z progresją,
• metoda proporcjonalnego odliczenia.

Skutki zastosowania tych metod są zasadniczo odmienne.

 

Metoda wyłączenia z progresją (Węgry)

Umowa zawarta pomiędzy Polską a Węgrami pozwala na opodatkowanie dochodu z nieruchomości w państwie jej położenia. Jednocześnie przewiduje, że taki dochód jest zwolniony z opodatkowania w państwie rezydencji właściciela, z możliwością uwzględnienia go przy ustalaniu podatku od pozostałych dochodów.

W przypadku najmu prywatnego oznacza to, że przychód z nieruchomości położonej na Węgrzech nie podlega w Polsce ryczałtowi na takich zasadach jak przychód z polskiego mieszkania. Jeżeli podatnik nie osiąga w Polsce innych przychodów opodatkowanych ryczałtem, to zagraniczny najem nie tworzy samodzielnie obowiązku zapłaty polskiego podatku.

 

Metoda proporcjonalnego odliczenia

Drugi model zakłada, że zagraniczny przychód uwzględnia się również w polskim rozliczeniu, natomiast od polskiego podatku można odliczyć podatek dochodowy zapłacony za granicą.

Odliczenie jest ograniczone do tej części polskiego podatku, która przypada na zagraniczny przychód. Jeżeli podatek zapłacony za granicą jest wyższy od podatku obliczonego w Polsce, to nadwyżka nie jest zwracana przez polski urząd skarbowy ani przenoszona na kolejne lata. Polski podatek może zostać co najwyżej obniżony do zera.

Mechanizm ten może wynikać zarówno z właściwej UPO, jak i – w przypadku braku umowy – bezpośrednio z polskich przepisów.

 

Podatek zagraniczny po terminie PIT

W praktyce szczególny problem powstaje wtedy, gdy termin rozliczenia podatku w państwie położenia nieruchomości przypada później niż termin złożenia polskiego PIT-28. Przykładowo polskie zeznanie za dany rok należy złożyć do końca kwietnia, podczas gdy podatek w innym kraju może zostać ustalony i zapłacony dopiero kilka miesięcy później.

Polskie organy podatkowe przyjmują co do zasady, że odliczeniu podlega podatek faktycznie zapłacony za granicą. Samo przewidywanie, że podatek powstanie, jego zadeklarowanie albo posiadanie nieostatecznego wyliczenia może nie być wystarczające.

W takim przypadku można rozważyć dwa rozwiązania.

Pierwsze polega na złożeniu PIT-28 w ustawowym terminie i zapłaceniu wynikającego z niego podatku w Polsce. Po późniejszym uregulowaniu podatku zagranicznego podatnik może złożyć korektę PIT-28 oraz wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Do korekty warto dołączyć dowody zapłaty podatku i dokumenty potwierdzające jego charakter.

Drugim rozwiązaniem może być wcześniejsze rozliczenie i zapłacenie podatku w państwie zagranicznym, jeśli tamtejsze przepisy na to pozwalają. Jeżeli podatek zostanie faktycznie uregulowany przed złożeniem PIT-28, to można uwzględnić odliczenie już w pierwotnym polskim zeznaniu.

Nie należy natomiast automatycznie pomniejszać polskiego podatku o kwotę, która nie została jeszcze zapłacona za granicą. Takie działanie wiązałoby się z ryzykiem powstania zaległości podatkowej i naliczenia odsetek.

 

Zdaniem autora

Najem nieruchomości zagranicznej nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku w Polsce. Warto jednak każdorazowo sprawdzić polskie przepisy oraz zasady wynikające z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej z krajem, w którym znajduje się nieruchomość.

Jeżeli zastosowanie ma metoda wyłączenia z progresją, to przychód może być w Polsce zwolniony z podatku i nie wykazuje się go w zeznaniu rocznym. Gdy obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia albo Polska nie zawarła z danym państwem umowy, zagraniczny przychód trzeba co do zasady rozliczyć również w Polsce, z prawem do odliczenia faktycznie zapłaconego podatku zagranicznego.

Szczególnej uwagi wymagają różnice między terminami rozliczeń w poszczególnych państwach. Jeżeli podatek zagraniczny zostanie zapłacony dopiero po złożeniu PIT-28, to odzyskanie polskiego podatku może wymagać korekty zeznania i wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

 

Podstawa prawna:

rozdział 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.)

 

Damian Libertowski doradca podatkowy w kancelarii Tomczykowski Tomczykowska

 

Artykuł ukazał się 14.09.2026 r. w Rzeczpospolitej 

 

FAQ

Jak rozliczyć w Polsce najem nieruchomości za granicą?

Sposób rozliczenia zależy od państwa położenia nieruchomości i tym samym właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Znaczenie ma przede wszystkim przewidziana w niej metoda unikania podwójnego opodatkowania.

Czy zagraniczny najem trzeba wykazać w PIT-28?

Nie zawsze. Przy metodzie wyłączenia z progresją przychód z zagranicznego najmu może być zwolniony z podatku w Polsce i w niektórych przypadkach nie wymaga wykazywania w ramach deklaracji rocznej PIT-28, natomiast przy metodzie proporcjonalnego odliczenia co do zasady należy uwzględnić go w polskim rozliczeniu.

Czy można odliczyć w Polsce podatek od najmu zapłacony za granicą?

Przy metodzie proporcjonalnego odliczenia można odjąć podatek faktycznie zapłacony za granicą, jednak tylko do wysokości polskiego podatku przypadającego na zagraniczny przychód. Ewentualna nadwyżka zagranicznego podatku nie podlega zwrotowi ani przeniesieniu na kolejne lata.

Co zrobić, gdy podatek za granicą zostanie zapłacony po złożeniu PIT-28?

Po zapłacie zagranicznego podatku można rozważyć korektę PIT-28 oraz złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty. Do dokumentów warto dołączyć potwierdzenie zapłaty podatku oraz materiały wskazujące, jakiego zobowiązania dotyczył.